Дарение дома, если право собственности по договору не оформлено

Как правило, подарить дом может только тот, чьё право собственности на него возникло, а для недвижимости это обычно означает регистрацию в ЕГРН. Поэтому сначала покупателю нужно оформить своё право, а уже потом дарить. Исключение — договоры, заключённые до 31 января 1998 года: по ним право могло возникнуть и без регистрации.

Что говорит закон

• Статья 551 ГК РФ — переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. До неё покупатель, даже получив дом, собственником не считается.
• Пункт 3 статьи 551 ГК РФ — если продавец уклоняется от регистрации, покупатель может через суд добиться решения о регистрации перехода права.
• Статьи 209 и 572 ГК РФ — распоряжаться имуществом, в том числе дарить его, вправе собственник.
• Статья 69 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — права, возникшие до вступления в силу закона о регистрации 1997 года (то есть до 31.01.1998), признаются действительными и без регистрации; их можно зарегистрировать как ранее возникшие, в том числе одновременно со сделкой.

Возможные варианты действий

1. Если продавец жив и доступен, покупатель и продавец могут вместе подать заявление о регистрации перехода права через МФЦ. После регистрации покупатель свободно оформляет дарение.
2. Если продавец умер, ликвидирован или уклоняется, покупатель обращается в суд с иском о регистрации перехода права или о признании права собственности (к наследникам продавца либо к органу местного самоуправления).
3. Если договор заключён до 1998 года и был исполнен, можно сразу зарегистрировать ранее возникшее право, а затем подарить дом.
4. Проверьте статус земельного участка: дом и земля под ним, как правило, должны переходить вместе.

Что подготовить

• договор купли-продажи и документы об оплате;
• акт передачи или доказательства, что покупатель пользуется домом;
• техническую документацию, выписку из ЕГРН на дом и участок;
• документы продавца или сведения о его наследниках.

Многое зависит от даты договора, его формы и от того, на кого сейчас записан дом в реестре. Подарить «в обход» регистрации, как правило, не получится, а неправильная последовательность может привести к отказу Росреестра. Лучше показать договор юристу до подачи документов.