Дарение старого дома без зарегистрированных документов на землю

Подарить дом можно только тогда, когда право собственности дарителя на него и на землю под ним подтверждено документами, которые принимает Росреестр. Если «зелёнкой» называют свидетельство о праве собственности или выписку о регистрации прав на землю и дом, обойтись без этого, скорее всего, не получится: без зарегистрированного права переход собственности к вам просто не зарегистрируют, даже если продавать дом никто не собирается.

Что говорит закон

• Статья 574 ГК РФ: договор дарения недвижимости заключается в письменной форме; переход права собственности подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК РФ).
• Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 и статья 35 ЗК РФ: действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нём строений — отчуждение дома без участка, принадлежащего тому же лицу, не допускается.
• Статья 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»: права, возникшие до 1998 года, признаются действительными и без регистрации в ЕГРН, но для сделки их сначала нужно внести в реестр. Техпаспорт БТИ сам по себе правоустанавливающим документом не является.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ: доход в виде подаренной недвижимости от близкого родственника, в том числе от матери, налогом на доходы физических лиц не облагается.

Возможные варианты действий

1. Уточнить, что именно имеется в виду под «зелёнкой»: свидетельство о праве на дом, документы на землю или межевой план. Посмотреть, какие сведения уже есть в ЕГРН, можно, заказав выписку.
2. Если права матери на дом или землю не зарегистрированы, подать в МФЦ заявление о регистрации ранее возникшего права, приложив документы о наследстве или о предоставлении участка, техпаспорт и выписку из похозяйственной книги.
3. При необходимости заказать у кадастрового инженера технический план дома и межевой план участка.
4. После регистрации прав составить договор дарения дома и участка и подать его на регистрацию перехода права.
5. Если документы утрачены, установить право собственности через суд.

Что подготовить

• документы, по которым дом перешёл к матери (свидетельство о наследстве, решение суда и т.п.);
• документы на земельный участок, выписку из похозяйственной книги;
• техпаспорт БТИ;
• паспорта и документы о родстве.

Набор необходимых документов зависит от того, что уже внесено в ЕГРН. Чтобы не ходить по кругу, стоит показать имеющиеся бумаги кадастровому инженеру или юристу по недвижимости.