Договор о передаче доли в квартире после погашения ипотеки

Такой договор в принципе возможен: закон позволяет заранее заключить предварительный договор или договор дарения с обещанием передать долю в будущем. Но у подобных конструкций есть заметные риски для того, кто должен получить долю, поэтому важно правильно выбрать форму и прописать условия.

Что говорит закон

• По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор — например, купли-продажи или дарения доли (ст. 429 ГК РФ). В нём должны быть условия, позволяющие определить предмет, и срок заключения основного договора; если срок не указан, основной договор должен быть заключён в течение года. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной.
• Договор дарения с обещанием передать имущество в будущем допускается, но обещание должно быть ясно выражено и касаться конкретного имущества, а для недвижимости — в письменной форме (п. 2 ст. 572, ст. 574 ГК РФ). Даритель может отказаться от исполнения, если его положение существенно изменилось (ст. 577 ГК РФ).
• Можно заключить сделку под отлагательным условием — права и обязанности возникнут после погашения ипотеки и снятия обременения (ст. 157 ГК РФ).
• Отчуждение заложенной квартиры или её доли до погашения кредита возможно только с согласия банка (ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
• Сделки по отчуждению доли в квартире, как правило, удостоверяются нотариально (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Если квартира приобретена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Возможные варианты действий

1. Заключить у нотариуса предварительный договор купли-продажи или дарения доли с чётким сроком (например, в течение определённого периода после снятия обременения) и ответственностью за уклонение от заключения основного договора.
2. Если получатель доли участвует в выплате кредита, зафиксировать это документально — договором, расписками, платёжками. Это пригодится, если собственник откажется исполнять обещание.
3. Рассмотреть передачу доли сразу, уже сейчас, с согласия банка: некоторые банки соглашаются на переоформление доли с сохранением залога.
4. Если собственник уклонится от заключения основного договора, можно обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ) в течение шести месяцев после истечения срока.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и кредитный договор с условиями о залоге.
• Согласие супруга собственника, если требуется.
• Документы о денежном участии второй стороны в погашении ипотеки.

Многое зависит от того, кто и за что получает долю, возмездна ли сделка и как долго ещё выплачивать кредит. Риски в такой ситуации заметные (продажа, смерть собственника, обращение взыскания банком), поэтому проект договора стоит обсудить с нотариусом или юристом до подписания.