Как продать бывшему мужу долю дома после раздела имущества

Чтобы продать свою половину бывшему мужу, сначала, как правило, нужно зарегистрировать право на неё в ЕГРН на основании решения суда, а затем заключить договор купли-продажи доли у нотариуса. Если муж платить отказывается, есть и другие пути — от продажи доли третьим лицам до требования компенсации за пользование.

Что говорит закон

• Право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (ст. 8.1, 131 ГК РФ). Вступившее в силу решение суда — основание для регистрации права (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
• Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, как правило, подлежат нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Нотариус сам подаёт документы на регистрацию.
• При продаже доли постороннему лицу другой сособственник имеет преимущественное право покупки; продавец обязан письменно известить его о цене и условиях, и у него есть месяц на ответ (ст. 250 ГК РФ). При продаже самому сособственнику это правило не мешает.
• Доля дома и доля участка должны отчуждаться вместе (ст. 35 ЗК РФ).
• Налог: если с момента приобретения дома в браке прошло больше минимального срока владения (обычно пять лет, в некоторых случаях три года — ст. 217.1 НК РФ), налога с продажи нет. Срок, как правило, считается с даты первоначальной регистрации права в браке, а не с даты решения суда, но это лучше уточнить в своей ситуации.

Возможные варианты действий

1. Зарегистрировать долю через МФЦ на основании решения суда (госпошлина за регистрацию права физлица установлена ст. 333.33 НК РФ).
2. Договориться с бывшим мужем о цене и заключить нотариальный договор купли-продажи доли. Для безопасности расчётов можно использовать депозит нотариуса или аккредитив.
3. Если он не готов выкупать, можно направить ему официальное предложение о покупке доли по конкретной цене, а при отказе или молчании в течение месяца — продать долю третьему лицу по той же или более высокой цене.
4. Пока он пользуется всем домом, можно рассмотреть требование об определении порядка пользования или о денежной компенсации за пользование вашей долей (ст. 247 ГК РФ).

Что подготовить

• Решение суда с отметкой о вступлении в силу.
• Паспорт, выписки из ЕГРН на дом и участок.
• Документы о первоначальном приобретении дома (для расчёта срока владения).

Многое зависит от того, согласится ли бывший муж на выкуп и по какой цене, а также от состояния документов на дом. Перед подписанием договора и передачей денег стоит показать документы нотариусу или юристу.