Долги за ЖКУ и ремонт квартиры ребёнка-сироты по социальному найму

Требование к организации для детей-сирот погасить весь долг и отремонтировать квартиру за свой счёт выглядит спорным. Долги за период, когда нанимателем была мать, по общему правилу лежат на ней, капитальный ремонт — обязанность наймодателя, а сама организация как законный представитель отвечает за защиту прав ребёнка, а не за чужие долги своими средствами.

Что говорит закон

• Ст. 65 и 66 ЖК РФ — капитальный ремонт жилого помещения по договору социального найма обязан проводить наймодатель; при его бездействии наниматель вправе требовать выполнения ремонта или возмещения расходов.
• Ст. 67 ЖК РФ — наниматель обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт и вносить плату за жильё и коммунальные услуги.
• Ст. 69 ЖК РФ — солидарную ответственность по обязательствам из договора несут дееспособные члены семьи нанимателя. Обязанность по оплате за несовершеннолетних, по разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ 2017 года о плате за жильё, несут их родители, в том числе лишённые родительских прав (ст. 71 СК РФ не освобождает их от обязанности содержать ребёнка).
• Ст. 71 ЖК РФ — временное отсутствие нанимателя или членов его семьи не меняет их прав и обязанностей по договору.
• Федеральный закон «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и региональные законы предусматривают меры по сохранности закреплённого жилья и нередко компенсацию расходов на его содержание.
• Ст. 196 ГК РФ — к требованиям о взыскании долга применяется трёхлетний срок исковой давности.

Возможные варианты действий

1. Ответить наймодателю письменно, разграничив периоды: долг до признания матери утратившей право пользования — её обязанность, по нему можно требовать взыскания с неё.
2. Запросить у ресурсоснабжающих организаций перерасчёт за период непроживания по услугам, рассчитываемым по нормативу, и проверить начисления на исковую давность.
3. Потребовать от наймодателя провести капитальный ремонт или включить квартиру в программу ремонта жилья, закреплённого за детьми-сиротами.
4. Обратиться в орган опеки и региональный орган соцзащиты о мерах по сохранности жилья и компенсации платы за ЖКУ, предусмотренных региональным законом.
5. При отказе — обжаловать требования в прокуратуру или в суде, в интересах ребёнка.

Что подготовить

• Договор социального найма, поквартирную карточку, решение о лишении родительских прав и решение суда об утрате права пользования.
• Детализацию долга по периодам, акты осмотра квартиры.
• Документы об устройстве ребёнка и полномочиях организации.

Исход зависит от того, за какие периоды образовался долг, какие услуги в него входят и какие гарантии для детей-сирот предусматривает региональный закон. Перед спором с администрацией стоит показать документы юристу или в прокуратуру, которая защищает права несовершеннолетних.