Как продать комнату отца, проживающего в доме престарелых

Дочь сама по себе не вправе продать комнату отца — распоряжаться ею может только собственник. Если отец дееспособен, он может продать комнату сам, выдать вам нотариальную доверенность на продажу или подарить комнату вам. Если отец признан недееспособным, действует его опекун и потребуется согласие органа опеки.

Что говорит закон

• Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается имуществом (ст. 209 ГК РФ). Родство не даёт права распоряжаться чужим имуществом.
• Доверенность на распоряжение недвижимостью должна быть удостоверена нотариально (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Нотариус может выехать в дом престарелых. Доверенность могут удостоверить и администрация стационарного учреждения социального обслуживания (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ), но для сделок с недвижимостью лучше нотариальная.
• Комнату можно передать по договору дарения или купли-продажи (ст. 572, ст. 454 ГК РФ). Продажа комнаты в коммунальной квартире требует уведомления других собственников комнат о преимущественном праве покупки (ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ), а сделки с долями — нотариального удостоверения.
• Если человек признан недееспособным и находится в организации социального обслуживания, обязанности опекуна возлагаются на эту организацию (п. 4 ст. 35 ГК РФ). Сделки с его жильём совершаются только с предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ).

Возможные варианты действий

1. Обсудить с отцом его волю. Если он согласен, пригласить нотариуса в учреждение для оформления доверенности на продажу или договора дарения.
2. Если цель — стать собственницей, оформить дарение. Дарение от отца дочери освобождено от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
3. Если отец по состоянию здоровья не может понимать значение своих действий, сделку и доверенность можно будет оспорить, поэтому стоит заранее получить медицинскую справку. При недееспособности — решать вопрос через опекуна и орган опеки, деньги от продажи будут зачисляться на счёт отца.
4. Как вариант на будущее — завещание. Без него дочь наследует наравне с другими наследниками первой очереди.

Что подготовить

• Паспорт отца и выписку из ЕГРН на комнату.
• Документы о родстве.
• Справку о состоянии здоровья отца, решение суда о недееспособности, если оно есть.

Многое зависит от того, дееспособен ли отец и не оплачивается ли его проживание в учреждении за счёт доходов. Перед сделкой стоит показать документы нотариусу или юристу, чтобы потом её не оспорили другие родственники.