Продажа долей с родственницей и обещание подарить новую квартиру

Схема, при которой квартира сначала оформляется на тётю, а подарить её вам обещают потом, несёт для вас реальный риск: до подписания и регистрации договора дарения собственником остаётся тётя, и обещание может не исполниться. Надёжнее, если деньги будут направлены на покупку квартиры сразу на ваше имя.

Что говорит закон

• Обещание подарить вещь в будущем связывает дарителя, только если оно сделано в письменной форме и чётко определяет предмет дарения (ч. 2 ст. 572 ГК РФ). Устная договорённость юридической силы не имеет.
• Даже от письменного обещания даритель вправе отказаться, если его имущественное или семейное положение либо здоровье существенно изменились (ст. 577 ГК РФ).
• Обязанности дарителя по обещанию, как правило, не переходят к его наследникам, если договором не предусмотрено иное (ст. 581 ГК РФ). Если с тётей что-то случится, квартиру унаследуют её дети.
• Имущество, полученное одним из супругов в дар или по наследству, а также купленное на его личные добрачные средства, является его личной собственностью, а не совместной (ст. 36 СК РФ). Это стоит подтверждать документами.
• Если у несовершеннолетних детей тёти или у вашего ребёнка есть доли в продаваемой квартире либо использовался материнский капитал, потребуется согласие органа опеки и выделение детям долей в новом жилье (ст. 37 ГК РФ, ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

Возможные варианты действий

1. Уточнить, кто фактически платит за новую квартиру. Если тётя передаёт вам свою часть денег, можно оформить договор дарения денег и сразу купить квартиру на ваше имя.
2. Если тётя настаивает на покупке на себя, заключить у нотариуса письменное обещание дарения конкретной квартиры с указанием срока, хотя это и не исключает рисков полностью.
3. Проверить, зарегистрированы ли в продаваемой квартире дети и не возникнут ли у них права на новое жильё.
4. Сохранять документы о происхождении денег, чтобы при разводе не возникло спора о разделе.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на квартиру.
• Сведения о зарегистрированных лицах и об использовании материнского капитала.
• Договор купли-продажи, документы о движении денег.

Многое зависит от того, чья доля в итоге переходит к вам и за чьи деньги покупается новое жильё. Перед сделкой стоит показать схему нотариусу или юристу лично: он предложит формулировки, при которых ни одна из сторон не останется без защиты.