Согласие какой супруги нужно при покупке участка у продавца

Ключевой вопрос — в какой момент и на чьи деньги участок был приобретён. Общей совместной собственностью становится имущество, нажитое в браке, и именно та супруга (или бывшая супруга), в браке с которой состоялась покупка, может претендовать на участок. Нынешняя жена, скорее всего, прав на него не имеет, поскольку межевание и кадастровые работы не создают нового имущества.

Что говорит закон

• Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно оформлено (ст. 34 СК РФ). Имущество, полученное до брака, — личное (ст. 36 СК РФ).
• Для сделки по распоряжению общей недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга; без него сделку можно оспорить в течение года со дня, когда супруг узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
• После развода без раздела имущество остаётся в общей собственности бывших супругов, и распоряжение им должно быть согласовано (ст. 253 ГК РФ). Требование о разделе можно заявить в течение трёх лет с момента, когда бывший супруг узнал о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ).
• В судебной практике моментом приобретения обычно считают заключение договора и оплату, а не дату регистрации. Но если договор и регистрация пришлись на разные браки, позиции бывают разными.

Возможные варианты действий

1. Попросить у продавца договор, по которому он купил участок, и документы об оплате, а также свидетельства о браках и разводах. По датам будет видно, к какому браку относится приобретение.
2. Запросить нотариальное согласие той супруги, в браке с которой участок был куплен. Если покупка и регистрация пришлись на разные браки — для надёжности получить согласие обеих.
3. От нынешней жены можно попросить нотариальное заявление о том, что участок не является общим имуществом, — это снимает риск будущих претензий.
4. Если бывшую супругу найти невозможно, можно оценить риски с нотариусом: часть рисков снимает нотариальное удостоверение сделки.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН с историей перехода прав на участок.
• Правоустанавливающий документ продавца и подтверждение оплаты.
• Свидетельства о заключении и расторжении браков продавца, брачный договор или соглашение о разделе, если есть.

Исход возможного спора зависит от дат, источника денег на покупку и наличия брачных договоров. Если документы о первом приобретении вызывают вопросы, лучше до подписания договора показать их юристу или провести сделку через нотариуса.