НДФЛ при продаже участка многодетной семьи ниже кадастровой стоимости

Если участок находится в собственности семьи больше пяти лет, налог при продаже не платится и декларацию подавать не нужно. При продаже раньше этого срока доход считают не ниже 70% кадастровой стоимости, но в описанной ситуации налог, скорее всего, всё равно перекроет имущественный вычет в 1 млн рублей.

Что говорит закон

• Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если она была в собственности не меньше минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Общий минимальный срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
• Срок считается с даты государственной регистрации права собственности, а не с даты решения о предоставлении участка.
• Если продаёте раньше срока и цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, доход принимается равным 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). В вашем примере это 693 тыс. рублей.
• При продаже земельного участка, которым владели меньше минимального срока, можно уменьшить доход на имущественный вычет до 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если участок в долевой собственности и продаётся одним объектом, вычет распределяется между собственниками пропорционально долям.
• Если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, сделка требует предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ).

Возможные варианты действий

1. Заказать выписку из ЕГРН и проверить дату регистрации права и то, на кого оформлен участок — на одного родителя или на всех членов семьи в долях.
2. Если с даты регистрации прошло больше пяти лет — продавать без налога и без декларации.
3. Если меньше — рассчитать доход каждого собственника (не ниже 70% кадастровой стоимости пропорционально доле), применить вычет и до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ. При доходе меньше вычета налог будет нулевым, но декларация всё равно нужна.
4. При долях детей — заранее обратиться в опеку: обычно она требует, чтобы дети получили взамен равноценное имущество или деньги на счёт.
5. Уточнить в администрации, нет ли в региональном законе условий о целевом использовании таких участков, влияющих на продажу.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН с датой регистрации права и кадастровой стоимостью.
• Решение о предоставлении участка.
• Договор купли-продажи.
• Разрешение органа опеки, если среди собственников есть дети.

Итоговый расчёт зависит от даты регистрации права и распределения долей. Если участок оформлен на всю семью и есть дети, лучше заранее обсудить схему сделки с юристом или нотариусом, чтобы не получить отказ опеки и не ошибиться с декларацией.