Можно ли через суд заставить собственника разменять квартиру

Заставить единственного собственника продать или разменять квартиру через суд, как правило, нельзя: распоряжаться жильём вправе только он. Но и выселить родственников по своему желанию он может не всегда — многое зависит от того, были ли они зарегистрированы в квартире на момент приватизации и отказывались ли от участия в ней.

Что говорит закон

• Статьи 209 и 288 ГК РФ — собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, в том числе решает, продавать ли квартиру.
• Статья 31 ЖК РФ — члены семьи собственника имеют право пользования жильём; при прекращении семейных отношений бывший член семьи может это право утратить, но суд вправе сохранить его на определённый срок.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — те, кто на момент приватизации имел равное право пользования квартирой и дал согласие на приватизацию без своего участия, сохраняют право пользования бессрочно. Их нельзя выселить, даже если квартиру продадут.
• Статья 72 ЖК РФ о принудительном обмене действует только для муниципального жилья по социальному найму, к квартире в собственности она не применяется.
• Пункт 4 статьи 292 ГК РФ — при продаже жилья, в котором живут несовершеннолетние члены семьи собственника, в ряде случаев требуется согласие органа опеки.

Возможные варианты действий

1. Выяснить в договоре приватизации и выписке из домовой книги, кто был зарегистрирован на момент приватизации и подписывал отказ от участия. Это определяет, насколько прочны ваши права.
2. Попробовать договориться с отцом о добровольной продаже и разъезде, как вариант — через медиатора или с участием других родственников.
3. Если отец препятствует проживанию — можно заявить иск о вселении и нечинении препятствий; при угрозах и агрессии — обращаться в полицию.
4. Если члены семьи участвовали в оплате ремонта или выкупа, это обычно не даёт доли, но может стать основанием для денежных требований.

Что подготовить

• договор приватизации и свидетельство или выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги с датами регистрации;
• документы об отказе от участия в приватизации.

Многое зависит от дат регистрации каждого члена семьи и от того, как проходила приватизация. Эти документы стоит показать юристу по жилищным спорам, чтобы понять, есть ли у кого-то из родственников бессрочное право пользования.