Налог при продаже дома раньше срока владения и покупке нового жилья

Если дом в собственности меньше минимального срока владения, налог считают с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку: при продаже за 2,3 млн и покупке за 1 млн база — 1,3 млн рублей. При этом покупка нового жилья даёт право на имущественный вычет, который может уменьшить эту базу, если вычет раньше не использовался.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от налога после минимального срока владения: обычно пять лет, три года — для наследства, дара от близкого родственника, приватизации и ряда других случаев, а также для единственного жилья.
• Пункт 5 статьи 217.1 НК РФ — если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, доход считают от 70% кадастровой стоимости.
• Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ — вместо фиксированного вычета 1 млн рублей можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку продаваемого дома. В вашем случае эти суммы совпадают.
• Подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ — при покупке жилья предоставляется вычет до 2 млн рублей, один раз в жизни (с переносом остатка).
• Статья 229 НК РФ — декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог уплачивается до 15 июля.

Примерный расчёт

1. Доход 2,3 млн минус расходы 1 млн — база 1,3 млн, налог по ставке 13% — около 169 тысяч рублей.
2. Если в том же году купить дом за 1,5 млн и заявить вычет на покупку, база уменьшается ещё на 1,5 млн и налог к уплате, по сути, обнуляется; неиспользованная часть вычета переносится.
3. Если вычет на покупку уже использовался раньше, остаётся только уменьшение на расходы.

Что подготовить

• договоры купли-продажи старого и нового дома;
• документы об оплате;
• выписки ЕГРН;
• декларацию 3-НДФЛ с заявлением вычетов.

Многое зависит от даты регистрации права, кадастровой стоимости дома и того, есть ли у вас другое жильё. Заниженная цена в старом договоре может создать сложности, если её оспорят, поэтому перед сделкой стоит показать документы юристу или налоговому консультанту.