Независимая оценка выкупной цены жилья в доме под снос

Собственник вправе заказать собственную независимую оценку у любого оценщика, в том числе из другого города, и представить её администрации, а при споре — в суд. Но оценивается не средняя стоимость жилья по краю, а рыночная стоимость именно вашей квартиры или дома с учётом их местоположения и состояния, плюс доля в земле и общем имуществе и убытки.

Что говорит закон

• Статья 32 ЖК РФ — при изъятии жилого помещения (в том числе в аварийном доме под снос) собственнику выплачивается возмещение. В него включаются рыночная стоимость помещения, доля в общем имуществе и земельном участке, а также убытки: расходы на переезд, поиск жилья, оформление прав (часть 7). Размер возмещения определяется соглашением с собственником.
• Часть 9 статьи 32 ЖК РФ — если соглашение не достигнуто, администрация может обратиться в суд, а собственник — оспаривать размер возмещения.
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (135-ФЗ) — заказать оценку может любое лицо, а отчёт оценщика, составленный по закону и стандартам, считается достоверным, пока суд не установит иное (статья 12).
• Статья 17.1 того же закона — экспертиза отчёта об оценке проводится саморегулируемой организацией оценщиков и проверяет, правильно ли составлен уже существующий отчёт.
• Если дом включён в программу расселения аварийного жилья, собственник, как правило, может выбрать вместо выкупа другое жильё.

Возможные варианты действий

1. Получить копию отчёта, по которому администрация определила сумму, и найти конкретные ошибки: неверная площадь, неподходящие аналоги, не учтены доля в земле или убытки.
2. Заказать свой отчёт у независимого оценщика или экспертизу отчёта администрации в СРО оценщиков.
3. Направить в администрацию письменное несогласие с приложением своего отчёта и не подписывать соглашение до урегулирования.
4. Если согласия нет — заявить спор в суде и ходатайствовать о судебной оценочной экспертизе. Суды часто ориентируются именно на её результат.

Что подготовить

• правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН;
• постановление о признании дома аварийным и об изъятии;
• отчёт администрации и свой отчёт;
• документы о затратах на ремонт и предстоящий переезд.

На второй вопрос: оценка — это определение стоимости имущества оценщиком, а экспертиза отчёта — проверка уже готовой оценки. Результат зависит от качества обоих отчётов и от того, есть ли у вас право на другое жильё. Перед подписанием соглашения стоит показать документы жилищному юристу.