Налог при продаже садового дома с участком после трёх лет владения

Льгота по сокращённому трёхлетнему сроку для единственного жилья распространяется на жилые помещения. Садовый дом с назначением «нежилое» по позиции Минфина и налоговых органов, как правило, жильём не считается, поэтому для объекта, купленного в 2018 году, обычно действует общий пятилетний срок. Если пяти лет к моменту продажи не прошло, нужно подать декларацию, но налог часто удаётся уменьшить вычетом.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи недвижимости, приобретённой после 2016 года, освобождается от налога при владении не менее пяти лет; трёхлетний срок применяется в отдельных случаях, в том числе когда продаётся единственное жилое помещение.
• Статья 16 ЖК РФ и статья 3 Федерального закона № 217-ФЗ о садоводстве различают жилые дома и садовые дома. Садовый дом можно признать жилым в порядке, установленном Правительством РФ, но до этого он остаётся нежилым.
• Налоговая учитывает сведения ЕГРН о назначении объекта; отображение в личном кабинете само по себе не меняет его статуса. Если в ЕГРН дом учтён как жилой, позиция может быть иной — это стоит проверить по выписке.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — при продаже садового дома и земельного участка можно применить имущественный вычет до 1 млн рублей или уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку.
• Статья 229 НК РФ — декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Статья 214.10 НК РФ — если цена ниже 70 % кадастровой стоимости, доход считается от этих 70 %.

Возможные варианты действий

1. Заказать выписку из ЕГРН и проверить назначение дома на дату продажи.
2. Посчитать срок владения: если с даты регистрации права прошло пять лет — налога и декларации нет.
3. Если меньше — подать 3-НДФЛ, заявив вычет расходов по договору покупки; часто налог оказывается нулевым.
4. При сомнениях направить запрос в свою инспекцию с просьбой разъяснить, как учтён объект.

Что подготовить

• договоры покупки и продажи, расписки или платёжные документы;
• выписку из ЕГРН;
• сведения о кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

Результат зависит от точной даты регистрации права, назначения дома в ЕГРН и размера расходов на покупку. Если сомнения остаются, стоит показать документы налоговому консультанту.