Налог при продаже унаследованного дома в долях от родителей

Доход от продажи унаследованного жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше трёх лет, причём срок считается со дня смерти наследодателя. Доля от отца, скорее всего, уже прошла этот срок, а по доле от матери три года ещё не истекли, поэтому налог может возникнуть только по ней — или его можно избежать, подождав ещё год.

Что говорит закон

• Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ — наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти, независимо от даты регистрации права.
• Статья 217.1 НК РФ — для имущества, полученного по наследству от любого родственника, минимальный срок владения, после которого доход от продажи не облагается налогом, составляет три года. Регистрация в доме на этот срок не влияет.
• Минфин, как правило, считает срок отдельно по каждой доле, полученной в разное время. Если ситуация спорная, лучше заранее получить разъяснение в налоговой.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — при продаже жилья раньше минимального срока доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн рублей. При продаже всего объекта одним договором вычет распределяется между долями пропорционально.
• Статья 214.10 НК РФ — доход принимается не ниже 70% кадастровой стоимости объекта (соответствующей доли).
• Ставка для резидента — 13% (с превышения 2,4 млн рублей дохода в год — 15%).

Возможные варианты действий

1. Подождите, пока со дня смерти матери пройдёт три года: тогда налога не будет вовсе.
2. Если продавать нужно сейчас, рассчитайте налог по доле 12,5%: часть цены, приходящаяся на эту долю (не ниже 70% кадастровой стоимости доли), минус приходящаяся на неё часть вычета, умноженная на 13%. Часто при небольшой стоимости дома налог оказывается нулевым.
3. По итогам года продажи подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а налог уплатите до 15 июля.

Что подготовить

• свидетельства о праве на наследство и свидетельства о смерти;
• выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• договор купли-продажи и документы об оплате.

Итог зависит от даты смерти отца, кадастровой стоимости дома и того, как оформляется продажа — одним договором или по долям. Перед сделкой стоит показать документы налоговому консультанту или юристу.