НДФЛ при продаже унаследованной доли квартиры пенсионером

Статус пенсионера от налога с продажи недвижимости не освобождает. Но для унаследованного жилья минимальный срок владения — три года, а не пять, и считается он со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не с даты получения свидетельства. Поэтому если продажа состоялась более чем через три года после смерти, налог платить не нужно.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если она была в собственности не меньше минимального срока. По общему правилу он составляет пять лет, но для имущества, полученного по наследству или в дар от близкого родственника, — три года. Правило о пяти годах введено с 2016 года и для наследства не применяется.
• Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ — принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от момента регистрации права. Минфин и налоговые органы обычно исходят из этой даты при подсчёте срока.
• Статья 220 НК РФ — при продаже раньше минимального срока можно уменьшить доход на имущественный вычет до 1 млн рублей или на подтверждённые расходы. При продаже квартиры одним договором вычет распределяется между собственниками пропорционально долям.
• Статья 214.10 НК РФ — если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считается 70% кадастровой стоимости.

Возможные варианты действий

1. Посчитайте три года от даты смерти: если сделка заключается после истечения этого срока, налога и обязанности подавать декларацию нет.
2. Если продаёте раньше, подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатите налог до 15 июля, применив вычет или расходы. У унаследованного имущества расходов обычно нет, поэтому чаще используется вычет.
3. Если срок истекает совсем скоро, можно рассмотреть перенос даты сделки — это законный способ избежать налога.

Что подготовить

• свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи и расписку о получении денег;
• сведения о кадастровой стоимости квартиры.

Многое зависит от точной даты смерти наследодателя, даты сделки и указанной в договоре цены. Если остаются сомнения, стоит показать документы налоговому консультанту или юристу до подписания договора.