Оформление купленного дома, если продавцы не вступили в наследство

Шансы оформить дом через суд, как правило, есть, но путь зависит от того, какие доказательства покупки сохранились и как продавцы связаны с умершим собственником. Чаще всего такие споры решаются иском о признании права собственности — либо на основании сделки, либо по приобретательной давности.

Что говорит закон

• Статья 1152 и пункт 2 статьи 1153 ГК РФ — наследник считается принявшим наследство не только после обращения к нотариусу, но и если фактически вступил во владение имуществом (пользовался домом, платил за него, распорядился им). Если продавцы были наследниками и сами продали дом, суд может признать, что наследство ими фактически принято.
• Статья 1151 ГК РФ — если наследство никто не принял, имущество считается выморочным и переходит в собственность муниципального образования. Тогда ответчиком может оказаться местная администрация.
• Статья 234 ГК РФ — приобретательная давность: лицо, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью как своей в течение 15 лет, приобретает на неё право собственности. К своему сроку можно присоединить время владения того, чьим правопреемником вы являетесь. В 2019 году правила исчисления срока менялись, поэтому расчёт стоит проверить применительно к вашим датам.
• Статьи 550 и 551 ГК РФ — договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, а переход права подлежит государственной регистрации; если продавец уклоняется, покупатель вправе требовать регистрации через суд.

Возможные варианты действий

1. Попробовать договориться с продавцами: они могут обратиться к нотариусу, а при пропуске шестимесячного срока — подтвердить фактическое принятие наследства или восстановить срок в суде, затем оформить дом и переоформить его на вас.
2. Если договориться нельзя — подать иск в районный суд по месту нахождения дома о признании права собственности. В иске можно указать несколько оснований: сделку купли-продажи и давностное владение.
3. Привлечь к делу местную администрацию на случай, если суд сочтёт имущество выморочным.
4. После решения суда зарегистрировать право в Росреестре через МФЦ.

Что подготовить

• расписку или договор о покупке, подтверждение передачи денег;
• квитанции за свет, налоги, ремонт — всё, что подтверждает владение 10 лет;
• показания соседей о том, кто и с какого времени живёт в доме;
• сведения о прежних собственниках, домовую книгу, выписку из ЕГРН.

Исход во многом зависит от того, есть ли письменный документ о покупке, кто числится собственником в документах и сколько лет в сумме длится открытое владение домом. Перед подачей иска полезно показать документы юристу, чтобы правильно выбрать ответчика и основание требований.