Оформление квартиры по ДДУ, если застройщик банкротится

Если дом введён в эксплуатацию, квартира передана по акту и цена договора оплачена полностью, позиция дольщика при банкротстве застройщика, как правило, достаточно сильная: квартира фактически уже вышла из его имущества. Но затягивать с оформлением не стоит — лучше добиваться регистрации права до или в начале процедуры банкротства.

Что говорит закон

• Статья 16 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — право собственности участника на объект подлежит государственной регистрации; основанием служат договор и передаточный акт. Закон предусматривает, что застройщик сам направляет документы на регистрацию права участника, но участник вправе обратиться и самостоятельно.
• Статья 19 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию, обязан сам направить в Росреестр заявление о постановке дома и помещений на кадастровый учёт.
• Параграф 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит особые правила банкротства застройщиков; по статье 201.8 после введения процедуры требования о правах на помещения рассматриваются арбитражным судом в деле о банкротстве.
• Статьи 218 и 12 ГК РФ — право собственности можно признать в судебном порядке, если оформить его обычным путём невозможно.

Возможные варианты действий

1. Запросите в Росреестре через МФЦ или Госуслуги сведения о доме: поставлен ли он на учёт, есть ли ошибки в технической документации, какие причины отказа.
2. Направьте жалобу в орган, выдавший разрешение на ввод, и в региональный надзор за долевым строительством, а также письменное требование застройщику передать документы для учёта.
3. Если учёт не проводится, рассмотрите иск о признании права собственности на квартиру — до банкротства в суд общей юрисдикции, после введения процедуры — в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.
4. После введения процедуры следите за публикациями в ЕФРСБ и при необходимости заявляйте требование о передаче жилого помещения конкурсному управляющему в установленный срок.
5. Имеет смысл объединиться с соседями: коллективные обращения и иски обычно движутся быстрее.

Что подготовить

• договор долевого участия с отметкой о регистрации;
• передаточный акт;
• документы о полной оплате цены договора;
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию, если удастся получить копию;
• квитанции об оплате услуг управляющей компании.

Многое зависит от того, нет ли споров об оплате и почему именно дом не ставят на учёт. Перед подачей иска и особенно после начала банкротства стоит показать документы юристу, который ведёт дела дольщиков, чтобы не пропустить сроки.