Отказ банка в ипотеке из-за продавца-банкрота: возможные причины

Да, банк вправе отказать в ипотеке, в том числе из-за рисков, связанных с продавцом, и не обязан подробно объяснять причины. Банкротство продавца — один из самых частых поводов: сделки с имуществом банкрота могут быть оспорены, и тогда квартира, находящаяся в залоге у банка, может вернуться в конкурсную массу.

Что говорит закон

• Статья 421 ГК РФ — свобода договора: банк сам решает, заключать ли кредитный договор. Обязанности раскрывать причины отказа в ипотеке закон, как правило, не устанавливает.
• Статья 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» — после признания гражданина банкротом и введения реализации имущества сделки с его имуществом совершаются только финансовым управляющим; сделки, совершённые самим должником, ничтожны.
• Статьи 61.2 и 61.3 того же закона — сделки должника, совершённые в течение определённого срока до банкротства, могут быть оспорены, например при неравноценной цене.
• Отсутствие записей об обременениях в ЕГРН не исключает этих рисков: ограничения из дела о банкротстве не всегда отражаются в реестре.

Возможные варианты действий

1. Уточнить стадию банкротства продавца: идёт ли процедура, завершена ли она, кто финансовый управляющий. Сведения можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел.
2. Если процедура идёт, покупка должна проходить через финансового управляющего, обычно на торгах; ипотеку на таких условиях дают не все банки.
3. Если банкротство завершено, попросить у продавца определение арбитражного суда о завершении процедуры и попробовать подать заявку в другой банк.
4. Письменно запросить у банка причину отказа — иногда он сообщает её в общих чертах.
5. Если продавец получил задаток или аванс, обсудить его возврат при срыве сделки.

Что подготовить

• Сведения о деле о банкротстве продавца;
• выписку из ЕГРН с историей переходов права;
• предварительный договор и документы об авансе;
• ответ банка.

Многое зависит от стадии банкротства и истории приобретения квартиры продавцом. Перед новой попыткой сделки стоит показать документы юристу, работающему с недвижимостью.