Передача детьми долей в приватизированной квартире родителям

Да, как правило, путь именно такой: сначала определить доли каждого участника совместной собственности, а затем дети дарят (или продают) свои доли родителям. Передать «право совместной собственности» без определения долей закон не позволяет. Если дети несовершеннолетние, ситуация намного сложнее: дарить своё имущество от их имени нельзя.

Что говорит закон

• Статья 244 ГК РФ — совместная собственность может быть разделена на доли по соглашению участников. Статья 3.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — доли участников совместной собственности на приватизированное жильё считаются равными, то есть по 1/4.
• Статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, по общему правилу, удостоверяются нотариально.
• Статья 574 ГК РФ — договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, переход права регистрируется в Росреестре.
• Подпункт 2 пункта 1 статьи 575 ГК РФ — запрещено дарение от имени малолетних и недееспособных, а любое отчуждение имущества несовершеннолетних требует согласия органа опеки (статья 37 ГК РФ), которое при ухудшении их положения обычно не дают.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — недвижимость, полученная в дар от членов семьи и близких родственников, НДФЛ не облагается.

Возможные варианты действий

1. Если дети совершеннолетние — обратиться к нотариусу: он, как правило, оформляет соглашение об определении долей и договор дарения долей одним пакетом и сам подаёт документы на регистрацию.
2. Как вариант, оформить договор купли-продажи или мены долей, если дарение по какой-то причине не подходит.
3. Если кто-то из детей несовершеннолетний — его долю, по сути, можно передать родителям только при согласии опеки и с предоставлением ему равноценного жилья; проще дождаться совершеннолетия.
4. После регистрации получить выписку из ЕГРН с новыми долями.

Что подготовить

• Паспорта всех четырёх участников, свидетельства о рождении детей для подтверждения родства.
• Договор приватизации и свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН.
• Технические документы на квартиру, если нотариус их запросит, и сведения о зарегистрированных лицах.

Порядок и расходы зависят от возраста детей и выбранной сделки: нотариальный тариф и госпошлина за регистрацию считаются отдельно. Перед сделкой полезно обсудить с нотариусом или юристом, как дарение повлияет на будущую продажу квартиры, наследование и налоги.