Отказник от приватизации не указан в договоре купли-продажи
Вопрос
Право бессрочного пользование имуществом
Обращаюсь уже не в первый раз. Вы мне так и не отвечаете.
Купили квартиру. В этой проданной квартире были два собственника — бывший муж и его несовершеннолетняя дочь — и зарегистрирована его бывшая жена (мать). На момент приватизации этой продаваемой квартиры (на тот момент эти муж и жена уже были разведены) эта бывшая жена отказалась от приватизации, тем самым приобрела право бессрочного пользования. Я эту квартиру купила через ипотеку, сделка наша была через нотариуса и органы опеки.
В договоре купли-продажи согласно ст. 558 ГК должно было быть указано лицо, сохраняющее право пользования (то есть эта бывшая жена), нотариус же просто указал в договоре, что зарегистрированы такие-то по постоянному месту жительства и обязуются сняться с регистрационного учёта в течение 10 дней. В итоге они все снялись и выехали. Сделка прошла, свидетельство о собственности я получила.
Нотариус перед сделкой взял с лица, отказавшегося от приватизации (этой бывшей жены), два дополнительных заявления: 1 заявление — то, что это лицо не участвовало в приватизации и споров по квартире не имеет, и 2 второе — что обязуется сняться с регистрационного учёта в течение 10 дней после сделки. Это лицо (бывшая жена) подписывала договор ещё как представитель своей несовершеннолетней дочери.
Меня беспокоит одно — получается, нотариус ошибку допустил в договоре? Не указал согласно ст. 558 право отказника — этой бывшей жены, ведь на момент сделки она право бессрочное своё ещё имела? Суд может признать договор незаключённым, так как не достигнуты все существенные условия договора (т. к. право бывшей жены на момент сделки не прописано), или нотариус и не должен был указывать её право — лица, сохраняющего право пользования квартирой после продажи? Или отказница в моём случае не сохраняет право, так как выписалась и выехала, и её прописывать согласно статье 558 не надо?
(ст. 558 п. 1: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».)
Не могу найти ни один закон и ни одного конкретного ответа, уже даже согласна предъявить претензии к нотариусу.
Возможный подход к решению
Риск в вашей ситуации, как правило, невелик. Бывшая жена не только снялась с регистрационного учёта, но и выехала, заранее письменно обязавшись это сделать, — суды обычно расценивают это как добровольный отказ от права пользования. А требование о перечне лиц в статье 558 ГК РФ касается тех, кто продолжает проживать и сохраняет право пользования после продажи, а не тех, кто выезжает.
Что говорит закон
- Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — право пользования лица, отказавшегося от приватизации, носит бессрочный характер и, по общему правилу, сохраняется при смене собственника, несмотря на пункт 2 статьи 292 ГК РФ.
- Однако это право может прекратиться, если человек добровольно выехал на другое место жительства и отказался от своих прав. Верховный Суд РФ допускает применение к таким лицам по аналогии части 3 статьи 83 ЖК РФ, если выезд не был вынужденным и временным.
- Пункт 1 статьи 558 ГК РФ — существенным условием является перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют право пользования после её приобретения покупателем. Если по условиям сделки все зарегистрированные выезжают, таких лиц нет, и перечень не требуется.
- Пункт 3 статьи 432 ГК РФ — сторона, принявшая исполнение по договору, не вправе требовать признания его незаключённым. Договор исполнен и зарегистрирован, так что оснований считать его незаключённым немного.
- Статья 17 Основ законодательства РФ о нотариате — нотариус отвечает за ущерб, причинённый по его вине, но пока ущерба нет, требование к нему предъявлять не из чего.
Возможные варианты действий
- Сохранить все документы сделки, в том числе заявления бывшей жены о том, что она не имеет споров и обязуется сняться с учёта.
- Получить и хранить сведения о её новой регистрации, если их можно получить законным путём, и выписку о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
- Если бывшая жена когда-нибудь попробует вселиться, ссылаться на добровольный выезд и её письменные заявления.
- Как вариант, если хочется полной уверенности, можно предложить ей подписать отдельное нотариальное заявление об отказе от права пользования.
Что подготовить
- Договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, документы опеки.
- Заявления бывшей жены, которые брал нотариус, и выписку из домовой книги.
Многое зависит от того, был ли выезд действительно добровольным и не появится ли у бывшей жены довод, что её вынудили уйти. Если она предъявит какие-либо требования или банк поднимет вопрос о рисках, стоит сразу показать документы юристу.
Разбор носит информационный характер и описывает возможные варианты действий по законодательству РФ. Он не заменяет консультацию юриста, который изучит документы по вашему делу.
Похожие вопросы
Передача детьми долей в приватизированной квартире родителям
Здравствуйте. Имеется квартира, приватизированная в совместной собственности (не долевой) на родителей и двух детей (4 человека). Как правильно детям передать своё право…
Деньги от продажи добрачной квартиры жены: делятся ли при разводе
Здравствуйте. Скажите, имею ли я право рассчитывать на денежные средства от продажи квартиры, если квартира была приобретена женой до брака со мной, а продана в браке со…
Отказ в компенсации за сгоревший дом из-за отсутствия прописки
В Иркутской области в посёлке в 2017 году был пожар, у меня сгорел дом дотла вместе с имуществом. Дом был в собственности у меня, и это единственное жильё моё за всю…
Выделение долей детям после маткапитала без нотариуса
Здравствуйте! В 2011 году приобрели с мужем квартиру в ипотеку в долевую собственность (по 1/2 доли ему и мне соответственно). В 2015 году частично погасили за счёт…
Оформление дома или участка в собственность без документов
Доброе утро! Хочу оформить недвижимость в собственность, но по ней не сохранилось ни одного документа, ранее собственников не было. Подскажите, с чего начать? Заранее…
Выкуп или аренда земли под построенным домом после аренды под ИЖС
Здравствуйте! Тема: заключил договор аренды земли (25 соток) на строительство дома (Алтайский край, сельская местность). Построил дом, оформил в собственность. С этого…