Выкуп или аренда земли под построенным домом после аренды под ИЖС

Как собственник дома вы имеете исключительное право приобрести участок под ним в собственность или в аренду без торгов, и делить участок для этого закон не требует. Цена выкупа для собственника здания определяется не рынком, а правилами региона или муниципалитета, обычно в процентах от кадастровой стоимости. Выгнать вас вместе с домом, пока дом стоит и зарегистрирован, просто так не могут.

Что говорит закон

• Статья 39.20 Земельного кодекса РФ — собственник здания имеет исключительное право на приобретение участка под ним в собственность или в аренду; подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 — продажа такому собственнику идёт без торгов.
• Пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ — цена при продаже без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта или органом местного самоуправления, а не по усмотрению сельсовета. Стоит запросить, каким нормативным актом определена названная вам цена.
• Статья 39.7 ЗК РФ — арендная плата для собственника здания тоже определяется по установленным правилам и часто сопоставима с земельным налогом.
• Статья 35 ЗК РФ и статья 271 ГК РФ — собственник здания имеет право пользоваться участком, необходимым для его использования.
• Договор аренды под ИЖС не прекращается автоматически при регистрации дома — он действует до окончания срока, а по истечении собственник здания вправе заключить новый договор без торгов.

Возможные варианты действий

1. Подать заявление о выкупе всего участка в 25 соток без торгов как собственник дома, приложив выписку на дом, и потребовать письменный ответ с расчётом цены и ссылкой на нормативный акт.
2. Если денег на выкуп нет, заключить аренду всего участка под существующим домом с тем же видом разрешённого использования (под ИЖС). Менять его на огородничество или ЛПХ смысла нет: на огородном участке жилой дом размещать нельзя.
3. При отказе или завышенной цене обжаловать решение в суде по правилам административного судопроизводства.

Что подготовить

• Договор аренды и выписку из ЕГРН на участок.
• Выписку из ЕГРН на дом.
• Кадастровую стоимость участка и ответ администрации о цене.

Многое зависит от срока договора аренды, кадастровой стоимости и регионального порядка расчёта цены. Если администрация настаивает на разделе, стоит показать документы юристу по земельному праву.