Дарение квартиры несовершеннолетнему по генеральной доверенности

По общей «генеральной» доверенности подарить квартиру, скорее всего, не получится: закон требует, чтобы в доверенности на дарение были прямо названы одаряемый и конкретный предмет дарения. Если мама оформит у нотариуса отдельную доверенность с указанием брата и квартиры, сделку можно провести, а 16-летний брат примет дар с согласия отца.

Что говорит закон

• Пункт 5 статьи 576 ГК РФ — доверенность на совершение дарения представителем, в которой не названы одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Поэтому универсальная доверенность «на все дела» для дарения не подходит.
• Статья 26 ГК РФ — несовершеннолетний от 14 до 18 лет совершает сделки сам, но с письменного согласия родителей. Значит, брат подписывает договор как одаряемый, а папа даёт согласие или подписывает рядом.
• Статья 35 СК РФ — если квартира приобретена мамой в браке с папой, она является их общим имуществом, и для дарения нужно нотариальное согласие второго супруга. Если папа участвует в сделке, это решается проще.
• Статья 574 ГК РФ — договор дарения недвижимости заключается в письменной форме; нотариальная форма обязательна, если дарится доля в праве, а не квартира целиком.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — доход в виде недвижимости, подаренной членом семьи или близким родственником (матерью сыну), освобождён от НДФЛ.

Возможные варианты действий

1. Попросить маму оформить у нотариуса специальную доверенность на дарение конкретной квартиры брату с правом подачи документов на регистрацию.
2. Как вариант, мама может подписать договор дарения лично — это надёжнее и избавляет от вопросов к доверенности.
3. Составить договор дарения, который подпишут вы (от имени мамы), брат и папа как законный представитель, давший согласие.
4. Подать договор и заявления на регистрацию перехода права через МФЦ или Росреестр, оплатив госпошлину за регистрацию.

Что подготовить

• специальную нотариальную доверенность или личное участие мамы;
• выписку из ЕГРН и документ-основание права мамы на квартиру;
• паспорта всех участников, свидетельство о рождении брата;
• согласие папы как супруга, если квартира совместная.

Многое зависит от того, как приобретена квартира, есть ли у неё другие собственники и каков текст доверенности. Перед подачей документов разумно показать доверенность и правоустанавливающие документы нотариусу или юристу: ошибка в форме доверенности ведёт к отказу в регистрации или к ничтожности дарения.