Передача прав аренды муниципального участка при двух арендаторах

При аренде государственной или муниципальной земли на срок более пяти лет арендатор, как правило, вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, достаточно его уведомить, если договором не предусмотрено иное. Прямого требования о согласии второго арендатора закон не содержит, но при множественности лиц на стороне арендатора многое зависит от условий самого договора.

Что говорит закон

• Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ — арендатор вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором.
• Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ — при аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет арендатор вправе передавать права третьему лицу без согласия арендодателя, только уведомив его, и договором это право ограничить нельзя, если иное не установлено федеральным законом.
• Статья 615 ГК РФ — общие правила перенайма: новый арендатор становится ответственным перед арендодателем вместо прежнего.
• Статья 39.20 ЗК РФ регулирует аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, когда на участке находятся здания разных собственников; в таких случаях права арендаторов, как правило, следуют за правами на эти объекты.
• Статьи 389 и 391 ГК РФ — договор перенайма заключается в той же форме, что и исходный договор; если аренда зарегистрирована в ЕГРН, регистрации подлежит и переход прав.

Возможные варианты действий

1. Изучить договор аренды: есть ли в нём условия о порядке перенайма, распределении площади или долей между арендаторами и о необходимости согласия.
2. Если на участке есть постройки, проверить, кому они принадлежат: права аренды обычно передаются вместе с ними.
3. Составить договор передачи прав и обязанностей (перенайма): стороны, реквизиты договора аренды, кадастровый номер, объём передаваемых прав (доля в аренде), срок, цена, если она есть, обязанность нового арендатора вносить арендную плату.
4. Уведомить муниципалитет письменно и, по возможности, получить согласие второго арендатора — это снизит риск спора.
5. Подать документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ, если договор аренды зарегистрирован.

Что подготовить

• договор аренды со всеми дополнительными соглашениями;
• выписку из ЕГРН на участок;
• справку об отсутствии задолженности по арендной плате;
• документы на постройки, если они есть.

Многое зависит от срока аренды, того, как в договоре распределены права между арендаторами, и цели предоставления участка: для некоторых участков, полученных без торгов, есть особенности. Перед подписанием стоит показать договор юристу по земельным вопросам.