Почему полная стоимость ипотеки выше процентной ставки в договоре

Скорее всего, ошибки здесь нет. Процентная ставка — это только плата за пользование деньгами, а полная стоимость кредита (ПСК) показывает все расходы заёмщика: проценты за весь срок плюс обязательные платежи, например страховки и комиссии. Поэтому ПСК почти всегда выше ставки, а сумма в рублях в рамке на первой странице — это, как правило, не долг, а общая сумма ваших расходов по кредиту сверх самого займа.

Что говорит закон

• Статья 6 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» — ПСК указывается в процентах годовых и в денежном выражении в квадратных рамках в правом верхнем углу первой страницы договора. В расчёт включаются проценты, платежи по основному долгу, комиссии, а также платежи за страхование, если от их наличия зависят условия кредита.
• Этот закон распространяется и на ипотечные кредиты, выдаваемые гражданам для личных нужд.
• Статья 7 того же закона позволяет банку предлагать разные условия, в том числе разные ставки, в зависимости от того, оформляет ли заёмщик добровольное страхование. Банк обязан показать заёмщику оба варианта.
• Закон также предусматривает право отказаться от добровольной страховки, оформленной вместе с кредитом, в течение 30 календарных дней и вернуть премию; но если это было условием пониженной ставки, банк вправе её повысить до уровня, указанного в договоре.

Возможные варианты действий

1. Попросить у банка расчёт ПСК и график платежей: из них видно, какие платежи вошли в полную стоимость.
2. Найти в индивидуальных условиях пункт о переменной ставке и уточнить, при каких именно событиях применяется ставка 12,135%: обычно это отказ от страхования жизни, титула или нарушение срока продления полиса.
3. Сравнить стоимость страховки в разных аккредитованных банком компаниях — часто это заметно снижает расходы.
4. Если в договоре есть комиссии или услуги, о которых не договаривались, попросить исключить их до подписания. После подписания спорные условия можно оспаривать претензией, через финансового омбудсмена или Банк России.

Что подготовить

• проект кредитного договора и график платежей;
• условия страхования и список аккредитованных страховщиков;
• письменный расчёт ПСК от банка.

Итоговая переплата зависит от срока кредита, условий страхования и того, будет ли соблюдаться условие о пониженной ставке. Если формулировки о переменной ставке непонятны, имеет смысл до подписания показать договор юристу.