Покупка дома без кадастрового номера с участком на учёте

В нынешнем виде зарегистрировать переход права на дом, скорее всего, не получится: Росреестр регистрирует сделки только с объектами, сведения о которых есть в ЕГРН. Но ситуация решаемая — продавцу нужно сначала внести дом в реестр как ранее учтённый объект и зарегистрировать на него своё право, после чего дом и участок можно продать вместе.

Что говорит закон

• Статья 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — права, возникшие до 1998 года, признаются юридически действительными и без записи в ЕГРН, но для регистрации сделки сначала регистрируется ранее возникшее право продавца. Сведения о ранее учтённых объектах вносятся в реестр по документам технической инвентаризации.
• Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ — нельзя продать дом отдельно от участка, на котором он стоит, если они принадлежат одному лицу.
• Статья 551 ГК РФ — переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.
• Инвентарный номер и техпаспорт БТИ подтверждают, что дом учитывался раньше. Если сведений в архиве недостаточно, кадастровый инженер готовит технический план.

Возможные варианты действий

1. Попросить продавца заказать выписку из ЕГРН на дом по адресу — иногда объект уже есть в реестре, просто номер не известен владельцу.
2. Если сведений нет, продавец через МФЦ подаёт заявление о внесении ранее учтённого объекта с приложением правоустанавливающих документов 1985 года и техпаспорта, затем — о регистрации права.
3. Если документов недостаточно или дом перестраивался, кадастровый инженер делает технический план, а дальше проводится кадастровый учёт и регистрация.
4. Только после этого стоит подписывать договор купли-продажи и передавать деньги. Аванс разумно оформить предварительным договором с условием о сроках подготовки документов.

Что подготовить

• типовой договор 1985 года и документы на землю;
• технический паспорт;
• выписки из ЕГРН на участок и дом;
• сведения о зарегистрированных в доме лицах и согласие супруга продавца, если требуется.

Многое зависит от того, совпадают ли фактические параметры дома с документами и находится ли он в границах участка. Перед передачей денег стоит показать документы юристу по недвижимости.