Покупка дома у банка с долгами за коммунальные услуги

По общему правилу долги за коммунальные услуги, накопленные до перехода права собственности, остаются долгами прежнего владельца и к покупателю не переходят. Однако на практике поставщики иногда требуют погасить долг перед подключением, поэтому вопрос о долгах лучше урегулировать с банком-продавцом ещё до сделки.

Что говорит закон

• Статья 210 ГК РФ: бремя содержания имущества несёт его собственник. Статья 153 ЖК РФ: обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Долги, образовавшиеся до этого, взыскиваются с того, кто был собственником или потребителем в тот период.
• Правило о переходе долга по взносам на капитальный ремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ) касается помещений в многоквартирных домах и к частному дому не относится.
• Договоры энергоснабжения, газоснабжения и водоснабжения заключаются с новым собственником заново (статьи 539 и 548 ГК РФ). Отказ заключить договор из-за долга прежнего владельца, как правило, неправомерен, но поставщик вправе взимать установленную плату за работы по возобновлению подачи.
• Если сети были отрезаны физически, может потребоваться повторное технологическое присоединение или восстановление документов о нём; для газа — ещё и договор о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования.

Возможные варианты действий

1. До сделки запросить у банка справки от поставщиков о задолженности и попросить погасить долг либо учесть его в цене.
2. Прописать в договоре купли-продажи, что задолженность за коммунальные услуги до даты передачи несёт продавец, и составить акт с показаниями счётчиков.
3. После регистрации права обратиться к гарантирующему поставщику электроэнергии, газовой и водоканальной организациям с заявлениями о заключении договоров и восстановлении подачи.
4. Если требуют оплатить чужой долг как условие подключения — подать письменную претензию, затем жалобу в антимонопольную службу или прокуратуру, а при необходимости обратиться в суд.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и договор купли-продажи;
• справки поставщиков о долгах и акты отключения;
• документы о технологическом присоединении, если они сохранились;
• технический план дома.

Многое зависит от того, как именно были отключены коммуникации и сохранились ли документы о присоединении. Перед подписанием договора с банком стоит показать проект юристу, чтобы правильно распределить риски по долгам.