Покупка дома у наследников до оформления наследства

Продать дом наследники смогут только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права в ЕГРН. До этого можно закрепить договорённость предварительным договором купли-продажи — он даёт больше защиты, чем простая расписка, хотя полностью риск не снимает.

Что говорит закон

• Статья 1152 ГК РФ — принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, но распорядиться недвижимостью он сможет после регистрации права (статьи 8.1 и 131 ГК РФ). Свидетельство нотариус выдаёт по истечении шести месяцев (статьи 1154 и 1163 ГК РФ).
• Статья 429 ГК РФ — предварительный договор: стороны обязуются в определённый срок заключить основной договор на оговорённых условиях. Он должен содержать описание дома, цену и срок.
• Статья 445 ГК РФ — если сторона уклоняется от заключения основного договора, другая может в течение шести месяцев потребовать в суде понудить её к этому.
• Статьи 380–381 ГК РФ — задаток: если сделка сорвётся по вине получившего задаток, он возвращает его в двойном размере.

Возможные варианты действий

1. Убедитесь, что все наследники уже подали нотариусу заявление о принятии наследства, и узнайте, нет ли других наследников или завещания.
2. Заключите письменный предварительный договор со всеми будущими собственниками. Пропишите цену, порядок оплаты материнским капиталом, срок заключения основного договора — например, в течение месяца после регистрации права.
3. Если готовы, передайте небольшой задаток по отдельному соглашению. Помните, что сам маткапитал до основной сделки использовать нельзя.
4. Если въезжаете до сделки, оформите договор безвозмездного пользования и отдельно — условие о том, что при отказе от продажи собственники возмещают стоимость ремонта по чекам и смете.
5. Крупный ремонт разумно начинать после регистрации права на вас: до этого вложения защищены хуже.

Что подготовить

• справку нотариуса об открытии наследственного дела;
• документы на дом и землю наследодателя;
• чеки, договоры и фото ремонтных работ;
• сведения о вашем сертификате на материнский капитал.

Исход в случае спора зависит от того, насколько подробно составлен предварительный договор, подписали ли его все наследники и чем подтверждены ваши расходы. Текст договора лучше заранее показать юристу или нотариусу.