Покупка квартиры в аварийном доме, о котором не сообщил продавец

Важно понимать: тот, кто купил квартиру в доме, уже признанном аварийным, по действующим правилам не получает права на новое жильё взамен — только на денежное возмещение, которое не может превышать цену покупки. Поэтому чаще разумнее попытаться расторгнуть сделку и вернуть внесённые деньги, ссылаясь на то, что продавец скрыл существенное обстоятельство.

Что говорит закон

• Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ — граждане, которые приобрели жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным, имеют право на выкупную цену в размере не выше стоимости приобретения и не вправе требовать другое жильё взамен.
• Статья 179 ГК РФ — сделку, совершённую под влиянием обмана, в том числе умышленного умолчания об обстоятельствах, о которых продавец должен был сообщить, суд может признать недействительной.
• Статья 178 ГК РФ — сделка может быть оспорена и при существенном заблуждении относительно качеств предмета.
• Статья 475 ГК РФ — при существенных недостатках товара покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного.
• Статьи 380 и 381 ГК РФ — если внесён задаток, а договор не исполнен по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Возможные варианты действий

1. Выяснить, какой договор подписан: предварительный или основной, и подавались ли документы на регистрацию перехода права. Если регистрация ещё не произошла, ситуацию проще остановить.
2. Получить официальное подтверждение аварийности: копию заключения межведомственной комиссии и постановления администрации, а также дату их принятия — она должна быть раньше подписания договора.
3. Направить продавцу письменную претензию с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги, указав, что о статусе дома не сообщили.
4. Если документы поданы в Росреестр, можно подать заявление о приостановлении регистрации или возврате документов, а в суде — попросить обеспечительную меру.
5. При отказе продавца — иск о расторжении договора или признании его недействительным и о возврате денег с процентами по статье 395 ГК РФ.

Что подготовить

• договор и все приложения к нему;
• расписки и платёжные документы;
• документы о признании дома аварийным;
• переписку с продавцом или риелтором, объявление о продаже.

Исход зависит от того, знал ли продавец об аварийности, от вида договора и от того, зарегистрирован ли уже переход права. Стоит показать документы юристу по недвижимости как можно быстрее, пока сделка не завершена.