Предварительный договор купли-продажи квартиры: задаток и выселение

Просроченный паспорт сам по себе не делает предварительный договор недействительным: он важен для идентификации стороны, но не для действительности сделки. Если основной договор не заключён по вине покупателя, задаток, скорее всего, можно оставить себе. Выселять же покупателя самостоятельно рискованно — правильнее потребовать освободить квартиру письменно, а при отказе обратиться в суд.

Что говорит закон

• Статья 429 ГК РФ — по предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор на условиях, в нём указанных. Он заключается в форме основного договора, для купли-продажи квартиры — в письменной (статья 550 ГК РФ).
• Пункт 6 статьи 429 ГК РФ — обязательства прекращаются, если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить. Поэтому важно до истечения срока направить покупателю письменное предложение заключить основной договор.
• Пункт 4 статьи 380 ГК РФ — задатком может обеспечиваться обязательство заключить основной договор. Пункт 2 статьи 381 ГК РФ — если за неисполнение отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если в договоре сумма названа «залогом», суд может признать её авансом, и тогда её придётся вернуть.
• Статьи 209 и 304 ГК РФ — собственник вправе требовать устранения нарушений своего права. Если право покупателя жить в квартире основано на предварительном договоре, после прекращения обязательств оно утрачивается.
• Статья 330 УК РФ (самоуправство) и статья 139 УК РФ — силовое выселение и смена замков в присутствии проживающего могут создать проблемы уже для собственника.

Возможные варианты действий

1. До окончания срока направить покупателю письменное предложение заключить основной договор с указанием даты и места сделки — заказным письмом с описью и, если можно, вручением под подпись.
2. Если он уклоняется, зафиксировать это и письменно потребовать освободить квартиру в разумный срок.
3. При отказе подать иск о выселении и, при необходимости, о взыскании платы за пользование квартирой и коммунальных платежей.
4. Как вариант — самой подать иск о понуждении заключить основной договор (в течение шести месяцев после неисполнения), если сделка ещё интересна.

Что подготовить

• предварительный договор и расписку о получении денег;
• документы на квартиру;
• копии писем покупателю и доказательства их отправки;
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

Многое зависит от формулировок договора: как названа переданная сумма, есть ли условие о задатке и о порядке проживания. Учитывая, что человек уже живёт в квартире, стоит как можно быстрее показать договор юристу.