Продажа долей в квартире с несовершеннолетними сособственниками

Продать доли в квартире можно, но это сложнее и обычно дешевле, чем продажа квартиры целиком. Наличие несовершеннолетних среди других собственников само по себе не запрещает продать свои доли. Ограничения появляются, если продаётся доля, принадлежащая ребёнку, — тогда нужно разрешение органа опеки и попечительства.

Что говорит закон

• Статья 250 ГК РФ — остальные сособственники имеют преимущественное право купить продаваемую долю по той же цене. Их нужно письменно известить о намерении продать; продать постороннему можно, если они откажутся или не ответят в течение месяца.
• За несовершеннолетних сособственников решение о покупке принимают их законные представители; если покупка доли за счёт средств ребёнка, может потребоваться согласие опеки.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру подлежит нотариальному удостоверению, за исключением некоторых случаев, например продажи всех долей одновременно.
• Статья 37 ГК РФ и статья 60 СК РФ — если хотя бы одна из продаваемых долей принадлежит ребёнку, нужно предварительное разрешение опеки; как правило, его дают при условии, что ребёнку одновременно выделяется не меньшая доля в другом жилье.
• Статья 567 ГК РФ — вместо продажи возможна мена долей на другую квартиру по договору мены.

Возможные варианты действий

1. Сначала предложите выкупить доли другим собственникам — это часто самый быстрый способ.
2. Можно договориться со всеми собственниками о продаже квартиры целиком и разделе денег пропорционально долям: такая квартира продаётся по рыночной цене, а не с дисконтом за долю.
3. Если остальные не согласны, остаётся продажа долей третьему лицу после отказа от преимущественного права. Покупателями долей чаще всего выступают инвесторы, и цена будет заметно ниже рыночной.
4. Если доли принадлежат вам и вашему ребёнку, заранее обратитесь в опеку и подберите квартиру, где ребёнок получит долю.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и документы о приватизации;
• свидетельства о рождении детей;
• доказательства уведомления сособственников;
• согласие супруга, если доли приобретались в браке, — для приватизационных долей оно обычно не требуется.

Реальность сделки зависит от отношений с другими собственниками, размера долей и того, чья именно доля продаётся. Состояние квартиры влияет на цену, но не на законность. Перед поиском покупателя стоит обсудить схему с нотариусом или юристом по недвижимости.