Продажа долей в квартире с ребёнком-инвалидом: права сособственника

Запретить другим собственникам продать свои доли нельзя: каждый вправе распоряжаться своей долей. Главное преимущество у вас и сына — преимущественное право купить продаваемые доли по той же цене, что и посторонний покупатель. Кроме того, новые собственники не смогут произвольно пользоваться квартирой: порядок пользования устанавливается соглашением или судом.

Что говорит закон

• Статья 246 ГК РФ — участник долевой собственности вправе продать свою долю с соблюдением преимущественного права остальных.
• Статья 250 ГК РФ — при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право купить её по той же цене и на тех же условиях. Продавец обязан письменно известить их; если в течение месяца права не реализованы, долю можно продать другому. При нарушении этого права в течение трёх месяцев можно потребовать в суде перевода на себя прав покупателя. Продажа доли между самими сособственниками этим правом не ограничена.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению; нотариус проверяет, были ли извещены остальные собственники.
• Статья 247 ГК РФ — владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом. Суд учитывает фактически сложившийся порядок и нуждаемость каждого, в том числе состояние здоровья.
• Статья 37 ГК РФ — сделки с долей подопечного возможны только с разрешения органа опеки, поэтому долю сына без вашего согласия и разрешения опеки продать не смогут.

Возможные варианты действий

1. Дождаться письменного извещения о продаже и решить, готовы ли вы выкупить доли, в том числе частично, например с использованием мер поддержки семей с детьми-инвалидами.
2. Если сделку проведут без извещения, в течение трёх месяцев с момента, когда вы узнали о ней, подать иск о переводе прав покупателя, внеся на депозит суда цену доли.
3. Заранее договориться с другими собственниками или через суд закрепить за собой и сыном конкретную комнату, сославшись на медицинские показания.
4. Обсудить со всеми собственниками продажу квартиры целиком с покупкой для вас отдельного жилья — если это отвечает интересам сына, опека может дать согласие.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН о долях;
• документы об опеке и инвалидности ребёнка;
• медицинские заключения о необходимости отдельного помещения;
• сведения о фактическом порядке пользования комнатами.

Многое зависит от того, как будет оформлена продажа и найдутся ли у вас средства на выкуп. Если получите извещение или узнаете о сделке, лучше сразу показать документы юристу лично — сроки здесь короткие.