Продажа дома, в котором есть доля несовершеннолетнего ребёнка

Продать дом с долей ребёнка можно, но только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Как правило, опека даёт согласие, если ребёнок одновременно получает долю в другом жилье не меньшей площади и стоимости или деньги за его долю зачисляются на счёт, открытый на его имя.

Что говорит закон

• Статья 37 ГК РФ — законные представители не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.
• Статья 28 ГК РФ — за ребёнка до 14 лет сделки совершают родители; с 14 до 18 лет подросток подписывает договор сам с письменного согласия родителей (статья 26 ГК РФ).
• Статья 60 СК РФ — при распоряжении имуществом ребёнка родители руководствуются правилами об опеке и не могут действовать против его интересов.
• Статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — разрешение на сделку выдаётся, если она не уменьшает имущество ребёнка или совершается к его выгоде.
• Сделка по отчуждению доли в праве собственности на недвижимость, как правило, удостоверяется нотариусом, если дом продаётся не целиком по одному договору всеми собственниками; на практике сделки с участием детей почти всегда проходят через нотариуса.

Возможные варианты действий

1. Подобрать новое жильё, где ребёнку будет выделена доля не меньше прежней, — это самый понятный для опеки вариант. Покупка и продажа обычно проводятся одновременно или по графику, согласованному с опекой.
2. Обратиться в орган опеки по месту жительства ребёнка с заявлением обоих родителей. Опека проверяет документы и выносит решение, обычно в течение 15 дней.
3. Если новое жильё приобретается позже, возможен вариант с зачислением денег за долю на счёт ребёнка, но опека соглашается на это не всегда.
4. После разрешения заключить договор у нотариуса и зарегистрировать переход права в Росреестре.

Что подготовить

• паспорта родителей и свидетельство о рождении ребёнка;
• выписки из ЕГРН на продаваемый дом и на приобретаемое жильё;
• сведения о площади и кадастровой стоимости обоих объектов;
• предварительный договор или проект договора купли-продажи.

Многое зависит от позиции конкретного органа опеки, возраста ребёнка, того, участвует ли второй родитель, и от условий нового жилья. Если опека отказывает или сделка выстроена сложно, например с ипотекой или материнским капиталом, документы стоит показать юристу заранее.