Продажа или дарение доли, если второй собственник — ребёнок

Свою долю собственник вправе продать или подарить, в том числе родственнице. Сложность в том, что дочь как сособственник имеет преимущественное право покупки при продаже, а её законный представитель — вы сами, то есть продавец. Поэтому при продаже нужен отказ от преимущественного права с разрешения опеки, а дарение проходит проще. Обе сделки удостоверяются у нотариуса, и при правильном оформлении Росреестр, как правило, их регистрирует.

Что говорит закон

• Статья 246 ГК РФ — участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей.
• Статья 250 ГК РФ — при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. При дарении это правило не действует.
• Пункт 3 статьи 37 ГК РФ и статья 64 СК РФ — родитель не может совершать сделки с ребёнком и представлять его, если интересы противоречат. В таком случае опека может назначить представителя или дать разрешение на отказ от преимущественного права.
• Статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — отказ от принадлежащих подопечному прав, в том числе от преимущественного права покупки, требует предварительного разрешения опеки.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, как правило, подлежат нотариальному удостоверению.
• Если комнаты находятся в коммунальной квартире, преимущественное право покупки есть и у собственников других комнат (статья 42 ЖК РФ).

Возможные варианты действий

1. Дарение тёте. Согласие опеки на дарение вашей доли обычно не требуется, но лучше заранее уточнить у нотариуса, не затрагивает ли сделка права ребёнка, например если дочь там живёт и это её единственное жильё.
2. Продажа. Получить письменное разрешение опеки на отказ дочери от преимущественного права покупки, затем направить уведомления другим сособственникам, если это коммунальная квартира, и только после этого оформлять договор у нотариуса.
3. Подать документы на регистрацию через нотариуса — он сам отправит их в Росреестр, что снижает риск приостановки.

Что подготовить

• выписку ЕГРН на комнаты;
• свидетельство о рождении дочери;
• постановление или разрешение опеки;
• паспорта сторон;
• доказательства уведомления других сособственников, если они есть.

Многое зависит от формулировки разрешения опеки и от того, сохраняет ли ребёнок нормальные жилищные условия после сделки. Перед оформлением стоит обсудить документы с нотариусом: он отвечает за законность сделки и подскажет, чего не хватает.