Продажа дома с зарегистрированными жильцами и несовершеннолетним

Продать дом с зарегистрированными в нём людьми закон не запрещает: регистрация сама по себе не даёт права собственности. Но покупатели и банки неохотно берут такие объекты, а с несовершеннолетним есть особенности: если ребёнок не собственник, его обычно выписывают вместе с родителями, а если он собственник или под опекой — нужно согласие органа опеки.

Что говорит закон

• Статья 209 и статья 288 ГК РФ — собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продать его.
• Пункт 2 статьи 292 ГК РФ — переход права собственности к другому лицу, как правило, прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
• Пункт 4 статьи 292 ГК РФ — отчуждение жилья, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника или несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, допускается с согласия органа опеки, если затрагиваются их права.
• Статья 558 ГК РФ — в договоре продажи жилого помещения должны быть перечислены лица, сохраняющие право пользования после продажи. Это существенное условие.
• Статья 20 ГК РФ — местом жительства ребёнка до 14 лет признаётся место жительства его родителей, поэтому его регистрируют по новому адресу родителей.
• Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — если у ребёнка есть доля, на её продажу нужно предварительное разрешение опеки, обычно при условии приобретения ребёнку равноценного жилья.
• Особая ситуация — люди, отказавшиеся от приватизации в пользу собственника: они сохраняют право пользования бессрочно, и выселить их после продажи сложно.

Возможные варианты действий

1. Проверить по выписке ЕГРН, кто собственники, и выяснить, нет ли среди зарегистрированных лиц с бессрочным правом пользования.
2. Договориться с зарегистрированными о добровольной выписке до сделки или прописать в договоре срок, в который они обязуются сняться с учёта.
3. Для ребёнка подготовить новое место регистрации вместе с одним из родителей.
4. Если ребёнок собственник, получить разрешение опеки до заключения договора.
5. Если кто-то отказывается выписываться, после продажи новый собственник может требовать признания его утратившим право пользования через суд.

Что подготовить

• выписку ЕГРН и документы-основания на дом;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• документы ребёнка и сведения о новом месте его регистрации;
• разрешение опеки, если оно требуется.

Исход зависит от того, кто именно зарегистрирован, кем он приходится собственнику и есть ли у ребёнка доля. Перед подписанием договора документы лучше показать юристу или нотариусу, чтобы сделку потом не оспорили.