Продажа ипотечной квартиры, в которой прописан ребёнок

Если ребёнок только зарегистрирован в квартире и не является её собственником, согласие органов опеки на продажу не нужно и требования о «не меньшей площади» не применяются. Ситуация меняется, если при покупке использовался материнский капитал: тогда ребёнку должна быть выделена доля, и продажа потребует согласия опеки.

Что говорит закон

• Статья 20 ГК РФ — местом жительства ребёнка до 14 лет признаётся место жительства его родителей. Поэтому ребёнка обычно регистрируют вместе с одним из родителей; регистрация к тёте без родителей может вызвать вопросы в органе регистрационного учёта.
• Статья 292 ЖК РФ — переход права собственности на жильё прекращает право пользования им членами семьи прежнего собственника, если законом не установлено иное. Детей, как правило, снимают с регистрационного учёта родители по заявлению.
• Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — согласие опеки требуется на отчуждение имущества, принадлежащего ребёнку. Обычно опека требует, чтобы ребёнку была предоставлена доля в другом жилье не хуже по площади и условиям.
• Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ о материнском капитале — при использовании капитала на жильё оно оформляется в общую собственность родителей и детей.
• Статья 35 СК РФ — если квартира куплена в браке, на продажу нужно нотариальное согласие супруга; статья 37 закона «Об ипотеке» — продажа заложенной квартиры возможна с согласия банка.

Возможные варианты действий

1. Проверить, использовался ли материнский капитал и выделены ли доли детям.
2. Обсудить с банком схему продажи: досрочное погашение за счёт покупателя, через аккредитив или ячейку, либо продажу с переводом долга.
3. Если доли детям не требуются, перед сделкой или сразу после неё выписаться вместе с ребёнком и зарегистрироваться по новому месту — в новой квартире или временно у родственников вместе с одним из родителей.
4. Если доля ребёнка есть или должна быть, заранее получить согласие опеки, показав, где ребёнку будет предоставлена равноценная доля.

Что подготовить

• выписку ЕГРН и договор купли-продажи квартиры;
• ипотечный договор и справку банка об остатке долга;
• сведения об использовании материнского капитала;
• свидетельство о рождении ребёнка и документы о регистрации;
• нотариальное согласие супруга на продажу.

Многое зависит от того, кто собственник квартиры, использовались ли материнский капитал или иные субсидии, и требования конкретного банка. Перед сделкой стоит показать документы юристу по недвижимости, чтобы выстроить расчёты и регистрацию ребёнка без задержек.