Продажа приватизированной квартиры с прописанными родственниками

Юридически продать квартиру с зарегистрированными в ней людьми можно, но для покупателя это серьёзный риск, а иногда новый собственник не сможет выселить их вовсе. Ключевой вопрос — были ли мать и брат зарегистрированы и имели ли равное право пользования квартирой в момент приватизации, но отказались от участия в ней. Если да, они сохраняют право пользоваться жильём бессрочно, в том числе после продажи.

Что говорит закон

• Часть 2 статьи 292 ГК РФ — переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — правило о прекращении права пользования бывших членов семьи не применяется к тем, кто на момент приватизации имел равные права с приватизировавшим лицом. Суды признают за ними бессрочное право пользования, и новый собственник выселить их не может.
• Статья 558 ГК РФ — в договоре продажи жилого помещения обязательно указываются лица, сохраняющие право пользования им после продажи. Если их не указать, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.
• Часть 4 статьи 292 ГК РФ — если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, для отчуждения требуется согласие органа опеки.
• Если брат был несовершеннолетним на момент приватизации и не включён в число собственников, важно проверить, законно ли это было сделано.

Возможные варианты действий

1. Запросить в архиве или МФЦ документы о приватизации и выписку о зарегистрированных лицах на ту дату.
2. Если родственники не имеют бессрочного права, они могут добровольно сняться с регистрации до сделки — это самый спокойный для покупателя вариант.
3. Если право бессрочное, честно указать это в договоре: так продать можно, но цена и круг покупателей обычно существенно меньше.
4. Обсудить с матерью и братом переезд в другое жильё, приобретённое на часть средств от продажи.

Что подготовить

• договор приватизации и заявления об отказе от участия в ней;
• выписку из ЕГРН и выписку о зарегистрированных лицах;
• документы о возрасте брата и о его родительском попечении.

Итог зависит от того, когда родственники были зарегистрированы, участвовали ли в приватизации и есть ли у них другое жильё. Перед сделкой документы о приватизации стоит показать юристу лично.