Продажа квартиры, доставшейся нескольким наследникам по завещанию

После оформления наследства каждый из троих детей станет собственником своей доли и сможет распоряжаться только ею. Продать квартиру целиком можно лишь с согласия всех собственников, а свою долю каждый вправе продать без согласия остальных, но сначала предложив её им по той же цене.

Что говорит закон

• Если при приватизации доли были равными, у матери, отца и сына от второго брака было по 1/3. Отцовская треть перешла дочери, а материнская по завещанию делится на троих — по 1/9. Тогда у дочери и сына от второго брака будет по 4/9, у сына от первого брака — 1/9. Точное соотношение зависит от правоустанавливающих документов и текста завещания.
• Статья 1154 ГК РФ — каждому наследнику нужно принять наследство матери в течение шести месяцев; доля того, кто не примет его, по общему правилу переходит остальным наследникам по завещанию (статья 1161 ГК РФ), если завещанием не предусмотрено иное.
• Статья 1149 ГК РФ — несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители имеют право на обязательную долю независимо от завещания.
• Статья 246 ГК РФ — распоряжение квартирой в целом возможно только по соглашению всех участников долевой собственности.
• Статья 250 ГК РФ — при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки; продавец письменно извещает их, и только если они в течение месяца откажутся, долю можно продать другому. Сделка с долей удостоверяется нотариусом.
• Пункт 4 статьи 252 ГК РФ — если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и у него нет существенного интереса в использовании квартиры, суд может обязать остальных выплатить ему компенсацию с прекращением его права на долю.

Возможные варианты действий

1. Всем троим подать нотариусу заявления о принятии наследства матери и получить свидетельства.
2. Зарегистрировать права в Росреестре и получить выписку из ЕГРН с точными долями.
3. Договориться о продаже квартиры целиком с распределением денег по долям — обычно так выходит выгоднее, чем продавать доли по отдельности.
4. Если согласия нет, предложить выкупить долю несогласного или продать свою долю с соблюдением преимущественного права.
5. Если у одного из наследников маленькая доля, остальные могут попытаться через суд выплатить ему компенсацию.

Что подготовить

• договор приватизации и документы о правах на квартиру;
• свидетельство о праве на наследство после отца;
• свидетельство о смерти матери и её завещание;
• документы о родстве каждого наследника.

Многое зависит от точных долей и формулировок завещания, а также от того, есть ли наследники с правом на обязательную долю. До продажи документы лучше показать нотариусу или юристу лично.