Продажа квартиры и покупка новой с доплатой ипотекой: налоги и риски

При продаже квартиры гражданин платит не налог на прибыль, а НДФЛ, и только если квартира была в собственности меньше минимального срока. Даже тогда налог часто удаётся уменьшить или обнулить вычетом, а покупка нового жилья даёт право вернуть часть уплаченного НДФЛ. Главные практические риски — в синхронизации двух сделок и в проверке покупаемой квартиры.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи освобождается от НДФЛ, если квартира была в собственности не менее трёх лет (полученная по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по ренте, единственное жильё и в ряде других случаев) или не менее пяти лет в остальных случаях. Для семей с двумя и более детьми при соблюдении условий срок не применяется.
• Статья 220 НК РФ — при продаже можно уменьшить доход на 1 млн рублей или на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. При покупке жилья — вычет до 2 млн рублей расходов и до 3 млн рублей по процентам ипотеки (возврат 13% от этих сумм).
• Статья 224 НК РФ — доход от продажи имущества облагается по ставке 13%, а в части превышения 2,4 млн рублей за год — 15%.
• Статья 229 НК РФ — декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Возможные варианты действий

1. Проверить дату регистрации права и основание приобретения — от этого зависит, нужен ли налог вообще. Иногда выгоднее подождать окончания срока.
2. Заранее получить одобрение банка по ипотеке и согласовать с ним «альтернативную» сделку: продажа и покупка в один день, расчёты через аккредитив или ячейку.
3. Проверить покупаемую квартиру: выписка из ЕГРН, история перехода прав, зарегистрированные лица, наличие несовершеннолетних собственников и долгов.
4. Продаваемую квартиру заранее освободить от регистрации жильцов и долгов по ЖКХ.
5. Не занижать цену в договоре: налоговая может пересчитать доход исходя из 70% кадастровой стоимости.

Что подготовить

• правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН;
• документы о расходах на покупку прежней квартиры;
• справку об отсутствии долгов за ЖКХ;
• справки о доходах для банка.

Итог зависит от срока владения, способа получения квартиры и выбранной схемы расчётов. Перед подписанием договоров стоит показать проекты юристу по недвижимости.