Продажа квартиры в долевой собственности с чужим сособственником

Сособственник действительно может сам назначить цену своей доли и продать её без вашего согласия, но только после того, как предложит её вам и другим сособственникам по той же цене. При продаже всей квартиры одному покупателю распределение денег — предмет договорённости: закон не требует делить сумму строго пропорционально долям, но и согласиться на невыгодный раздел вас никто не обязывает.

Что говорит закон

• Статья 246 ГК РФ — участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением преимущественного права покупки.
• Статья 250 ГК РФ — продавец обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий. Если в течение месяца они не купят долю, её можно продать третьему лицу, но не дешевле. При нарушении этого права сособственник в течение трёх месяцев может через суд потребовать перевода на себя прав покупателя.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статья 54.1 Основ законодательства о нотариате — сделки по отчуждению долей, как правило, удостоверяются нотариально, а нотариус проверяет соблюдение преимущественного права.
• Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — продажа долей несовершеннолетних детей возможна только с предварительного разрешения органа опеки, обычно при условии приобретения детям равноценного жилья.

Возможные варианты действий

1. Если цена доли соседки кажется завышенной, можно просто не покупать её. Тогда она вправе продать долю постороннему, но не дешевле, чем предлагала вам.
2. Как вариант, продать квартиру целиком и заранее письменно зафиксировать, какую часть цены получает каждый собственник; ориентиром может быть оценка рыночной стоимости.
3. Учесть, что доля в квартире обычно стоит дешевле пропорциональной части цены всей квартиры, поэтому продажа целиком часто выгодна всем.
4. До сделки обратиться в опеку за разрешением на продажу долей детей.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы;
• отчёт об оценке квартиры;
• свидетельства о рождении детей;
• письменное извещение о продаже доли, если оно поступит.

Исход зависит от того, удастся ли договориться о распределении цены и какое жильё вы планируете купить детям. Перед подписанием договора стоит показать проект юристу или нотариусу.