Продажа недостроенного дома с материнским капиталом и покупка квартиры

Такой вариант в принципе возможен, но продать недостроенный дом без оформления нельзя, а на сделку почти наверняка понадобится согласие органа опеки. Обычно сначала регистрируют право на объект незавершённого строительства или достраивают дом до регистрируемого состояния, затем получают разрешение опеки с условием, что детям выделят доли в новой квартире.

Что говорит закон

• Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — жильё, построенное с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. При использовании капитала на строительство даётся нотариальное обязательство выделить доли после ввода объекта в эксплуатацию.
• Статья 130 ГК РФ и Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — объект незавершённого строительства является недвижимостью и может быть зарегистрирован и продан как таковой.
• Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — отчуждение имущества, в котором у детей есть или должна быть доля, требует предварительного разрешения органа опеки. Опека, как правило, даёт согласие, если дети получат доли не меньшего размера в новом жилье.
• Неисполнение обязательства по выделению долей может стать основанием для иска прокурора или опеки, поэтому этот вопрос лучше решить при сделке.

Возможные варианты действий

1. Зарегистрировать дом как объект незавершённого строительства или как жилой дом, если степень готовности позволяет, — через МФЦ.
2. Подобрать квартиру и согласовать с опекой схему сделки: одновременная продажа дома и покупка квартиры с долями всем членам семьи.
3. Получить предварительное разрешение опеки, затем провести сделки у нотариуса или в банке.
4. После покупки уведомить Социальный фонд и сохранить документы об исполнении обязательства.

Что подготовить

• документы на участок и выписку из ЕГРН;
• уведомление о строительстве и техплан;
• нотариальное обязательство и документы о распоряжении маткапиталом;
• свидетельства о рождении детей.

Многое зависит от степени готовности дома, оформления участка и требований местной опеки. Перед продажей стоит показать документы юристу, чтобы не нарушить права детей и не получить отказ в регистрации.