Потеют окна и плесень во вторичной квартире: кто должен устранять

Окна внутри квартиры, как правило, относятся к имуществу собственника, а не к общему имуществу дома, поэтому их ремонт — забота владельца. Но сильный конденсат и плесень часто вызваны не самими окнами, а плохой вентиляцией, промерзанием стен или балконной плиты, — а это уже общее имущество, за которое отвечает управляющая компания. Если дом новый, свои обязанности может нести и застройщик.

Что говорит закон

• Статья 36 ЖК РФ — к общему имуществу относятся несущие и ограждающие конструкции дома, механическое и иное оборудование за пределами квартир. В состав общего имущества также включаются система вентиляции и балконные плиты.
• Статья 161 ЖК РФ и Правила содержания общего имущества, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, — управляющая компания обязана поддерживать общее имущество в состоянии, обеспечивающем безопасность и надлежащие условия проживания.
• Статья 30 ЖК РФ — собственник квартиры несёт бремя содержания своего помещения, в том числе окон и балконной двери внутри квартиры.
• Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ — гарантийный срок застройщика на дом, кроме оборудования, не менее пяти лет; на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет. Право требовать устранения недостатков в течение гарантийного срока, по общему подходу, переходит и к новому собственнику квартиры.
• Статьи 475 и 477 ГК РФ — если недостатки скрыто существовали на момент покупки, можно предъявлять требования к продавцу в пределах установленных сроков, обычно в течение двух лет со дня передачи квартиры.

Возможные варианты действий

1. Подать в управляющую компанию письменную заявку на проверку вентиляции, тяги и состояния балконной плиты и стен, попросить составить акт обследования.
2. Проверить простые причины: открыты ли вентиляционные решётки, есть ли приточный клапан, режим проветривания.
3. Если дому меньше пяти лет, направить застройщику претензию об устранении строительных недостатков.
4. Как вариант, заказать независимую строительно-техническую экспертизу, чтобы установить причину.
5. Если УК бездействует, пожаловаться в государственную жилищную инспекцию, а при отказе застройщика — обратиться в суд.

Что подготовить

• фото и видео конденсата и плесени с датами;
• договор купли-продажи и выписку из ЕГРН;
• заявки в УК и акты обследования;
• заключение экспертизы, если оно будет.

Кто отвечает за ремонт, зависит от причины дефекта, возраста дома и условий договора купли-продажи. Если причина спорная, стоит показать акт и экспертизу юристу по жилищным вопросам.