Оплата ЖКУ продавцом до передачи квартиры и предварительный договор

Условие об оплате жилищно-коммунальных услуг продавцом до фактической передачи квартиры можно включить в основной договор — обычно в раздел о передаче объекта или в «прочие условия» — и продублировать в предварительном. Предварительный договор можно подписать только с женой, если покупателем по основному договору будет она, либо мужа может представлять доверенное лицо.

Что говорит закон

• Статья 421 ГК РФ — стороны свободны в определении условий договора, в том числе о распределении расходов на содержание квартиры до её передачи.
• Статья 556 ГК РФ — передача недвижимости оформляется передаточным актом. Удобно привязать обязанность продавца к дате подписания акта и вручения ключей.
• Статья 153 ЖК РФ — обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Управляющая компания будет выставлять счета покупателю с даты регистрации, а договорное условие даёт покупателю право потребовать компенсацию с продавца.
• Статья 429 ГК РФ — предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.
• Статья 34 СК РФ — квартира, купленная в браке, будет общим имуществом супругов, даже если покупателем по договору указан только один из них.

Возможные варианты действий

1. Пример формулировки: «Продавцы обязуются оплатить жилищно-коммунальные услуги, начисленные до даты подписания передаточного акта, и передать покупателю документы об отсутствии задолженности. Суммы, начисленные за этот период покупателю, продавцы компенсируют в течение 10 дней по его требованию».
2. Предварительный договор подписывают все четыре собственника (или их представители по доверенности) и жена. Если покупать будут оба супруга, в договоре можно указать, что муж присоединится к основному договору, или оформить на третье лицо доверенность от мужа.
3. Если продаётся вся квартира всеми собственниками одной сделкой, нотариальная форма, как правило, не обязательна. При продаже отдельных долей она нужна — это стоит уточнить заранее.
4. Задаток или аванс лучше прямо назвать в договоре, чтобы избежать споров о его судьбе.

Что подготовить

• выписку ЕГРН и паспорта всех собственников;
• справку об отсутствии долгов по ЖКУ и показания счётчиков на дату передачи;
• доверенность, если кто-то подписывает за другого.

Многое зависит от того, кто именно будет покупателем и как оформлены доли продавцов. Проект договора перед подписанием лучше показать юристу или нотариусу.