Выкупная цена за жильё в аварийном доме: рыночная стоимость

Общего правила о том, что компенсация за жильё в доме под снос считается по средней цене жилья в регионе, в Жилищном кодексе нет. Для собственников выкупная цена определяется как рыночная стоимость конкретной квартиры и связанных с ней прав по оценке. Средние показатели по субъекту РФ применяются в отдельных программах переселения и для отдельных выплат, поэтому многое зависит от того, на каком основании вам предлагают компенсацию.

Что говорит закон

• Статья 32 ЖК РФ регулирует изъятие жилья в связи с признанием дома аварийным. Согласно части 7, в размер возмещения включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества с учётом доли в праве на земельный участок, а также убытки собственника: расходы на переезд, поиск и оформление нового жилья и другие.
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: рыночная стоимость определяется оценщиком для конкретного объекта с учётом его местонахождения. Поэтому аналоги обычно берутся с рынка того же населённого пункта.
• Если расселение идёт по региональной программе в рамках Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в расчётах может использоваться стоимость квадратного метра, установленная для субъекта РФ. Её регион определяет в программе, и для выкупа у собственника она не заменяет рыночную оценку.
• Часть 9 статьи 32 ЖК РФ: если собственник не согласен с размером возмещения, вопрос решается судом. Суд может назначить судебную экспертизу.

Возможные варианты действий

1. Запросить у администрации письменно: на основании какого документа и какого отчёта об оценке определена сумма.
2. Заказать независимую оценку рыночной стоимости квартиры с долей в земле, общем имуществе и убытками.
3. Не подписывать соглашение об изъятии, если не согласны с суммой, и направить письменные возражения.
4. Если администрация обратится в суд или вы сами подадите иск, просить о назначении судебной экспертизы.
5. Уточнить, не включён ли дом в программу переселения: при включении можно претендовать на другое жильё вместо выплаты (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и документы на квартиру;
• решение о признании дома аварийным и об изъятии;
• отчёт об оценке администрации и свою оценку.

Исход зависит от основания расчёта и качества отчётов об оценке. Если разница существенная, стоит показать документы юристу по жилищным спорам.