Продажа подаренного дома, в котором прописана бабушка-даритель

Как собственник, вы вправе продать дом без согласия бабушки: её регистрация не делает её совладельцем. Но вопрос о её праве проживать в доме нужно решить до сделки, иначе покупатель либо откажется, либо получит дом с жильцом, а сделку потом могут оспаривать. Многое зависит от того, что написано в договоре дарения.

Что говорит закон

• Статья 209 Гражданского кодекса РФ — собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать его.
• Пункт 2 статьи 292 ГК РФ — переход права собственности на жилой дом к другому лицу, как правило, прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом или договором.
• Пункт 1 статьи 558 ГК РФ — в договоре продажи жилого дома, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования, должен быть указан их перечень и их права; без этого договор считается незаключённым.
• Статьи 31 и 35 ЖК РФ — если право пользования прекращено, а человек не уходит и не снимается с регистрационного учёта, вопрос решается через суд.
• Статья 578 ГК РФ — дарение может быть отменено лишь в исключительных случаях, например при покушении одаряемого на жизнь дарителя или его близких.

Возможные варианты действий

1. Перечитать договор дарения: если в нём есть условие о пожизненном проживании бабушки, это право сохранится и при продаже, и его нужно указать в договоре с покупателем.
2. Если такого условия нет, лучший путь — договориться с бабушкой, где она будет жить, и чтобы она сама снялась с учёта через МФЦ или паспортный стол МВД. Для пожилого человека важно заранее обеспечить другое жильё.
3. Если бабушка не согласна, можно подать иск о признании её утратившей право пользования и снятии с регистрационного учёта, но с учётом возраста и того, что она прежний собственник, суд может отказать или сохранить право на определённый срок.
4. Как вариант, продать дом с обременением и указанием проживающего в договоре, но цена в этом случае обычно ниже.

Что подготовить

• договор дарения и выписку из ЕГРН;
• домовую книгу или справку о зарегистрированных лицах;
• документы на земельный участок под домом.

Исход зависит от условий договора дарения, того, живёт ли бабушка в доме фактически и есть ли у неё другое жильё. Перед сделкой стоит показать документы юристу или нотариусу, чтобы продажу не оспорили.