Продажа унаследованной квартиры при бездействии второго наследника

Если второй наследник подал нотариусу заявление о принятии наследства, он уже считается принявшим его, даже без свидетельства и регистрации права. Поэтому продать всю квартиру без его участия нельзя. Но закон даёт несколько путей: продать свою долю с соблюдением преимущественного права, договориться о выкупе его доли или через суд добиться выплаты ему компенсации за незначительную долю.

Что говорит закон

• Статьи 1152 и 1153 ГК РФ — наследство принимается подачей заявления нотариусу; принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от регистрации.
• Статья 246 и статья 250 ГК РФ — распоряжение всей квартирой требует согласия всех собственников; свою долю можно продать постороннему, предварительно письменно известив другого собственника, у которого есть преимущественное право покупки в течение месяца.
• Пункт 4 статьи 252 ГК РФ — если доля собственника незначительна, её нельзя реально выделить и у него нет существенного интереса в использовании имущества, суд может и без его согласия обязать других собственников выплатить ему компенсацию; после этого он утрачивает право на долю.
• Статья 249 ГК РФ — каждый собственник обязан участвовать в расходах на содержание имущества соразмерно доле; оплаченное за него можно взыскать в пределах трёхлетнего срока исковой давности.

Возможные варианты действий

1. Предложить второму наследнику выкупить его долю или продать квартиру целиком вместе, разделив деньги, — с оформлением у нотариуса.
2. Если он не идёт на контакт, подать иск о прекращении его права на незначительную долю с выплатой компенсации по рыночной стоимости; сумму обычно нужно заранее внести на депозит суда.
3. Одновременно можно предъявить требование о возмещении его части коммунальных платежей за последние три года и зачесть его в компенсацию.
4. Как вариант, продать только свою долю, но покупателей на долю мало, и цена обычно существенно ниже.

Что подготовить

• свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН;
• сведения из наследственного дела о долях наследников;
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• отчёт об оценке квартиры и стоимости доли.

Исход спора о компенсации зависит от размера доли, наличия у второго наследника другого жилья и его интереса к квартире — всё это суд оценивает индивидуально. Перед подачей иска стоит показать документы юристу по недвижимости.