Проверка рисков при покупке дома с участком по доверенности

Да, по документам и выпискам из государственных реестров можно довольно подробно оценить риски сделки. Продажа через представителя сама по себе законна, но требует дополнительной проверки доверенности и связи с собственником.

Что говорит закон

• Права на недвижимость и обременения (ипотека, арест, аренда, сервитут) отражаются в ЕГРН. Выписку может получить любое лицо (ст. 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
• Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами на недвижимость должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Собственник может отменить доверенность в любой момент (ст. 188, 189 ГК РФ).
• Если участок и дом приобретены в браке, для продажи нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
• Сделку могут оспорить, если продавец в течение ближайших лет станет банкротом (ст. 61.2 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»), или если собственник был недееспособен, или право получено с нарушениями (например, по наследству при наличии других наследников).

Возможные варианты действий

1. Заказать свежие выписки из ЕГРН на участок и дом, включая выписку о переходе прав: увидеть обременения, частоту смены собственников, границы, категорию земли и вид разрешённого использования.
2. Проверить, зарегистрирован ли дом. Если построен, но не оформлен, — это отдельный риск.
3. Проверить доверенность в реестре нотариальных доверенностей Федеральной нотариальной палаты: действует ли она, не отозвана ли, есть ли в ней полномочие на продажу и получение денег.
4. Созвониться с собственником по видеосвязи, попросить подтвердить намерение продать. Хорошо, если он лично подпишет договор или передаст подтверждение через нотариуса.
5. Проверить собственника по базам банкротств, судов, исполнительных производств.
6. Расчёты проводить через аккредитив или безопасную сделку банка, с раскрытием после регистрации перехода права. Сделку можно удостоверить у нотариуса — нотариус дополнительно проверит полномочия.

Что подготовить

• Выписки ЕГРН на участок и дом.
• Копию доверенности и паспортов продавца и представителя.
• Документы-основания возникновения права (договор, свидетельство о наследстве и т.п.).
• Согласие супруга или справку о том, что собственник не в браке.
• Справки об отсутствии задолженности и зарегистрированных лиц.

Риски зависят от истории участка, способа его получения и семейного положения собственника. Перед внесением задатка документы разумно показать юристу лично: полная проверка обычно стоит гораздо меньше потерь при неудачной покупке.