Заниженная цена дома в основном договоре купли-продажи

Указание в основном договоре цены 500 тысяч вместо реальной суммы создаёт для покупателя серьёзные риски: при расторжении сделки или споре вернуть деньги сверх указанной цены будет сложно. Кроме того, такая схема расходится с условиями предварительного договора, и вы вправе требовать заключения основного договора на согласованных условиях.

Что говорит закон

• Основной договор заключается на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Если сторона уклоняется, другая сторона может потребовать заключения договора в суде (п. 5 ст. 429, ст. 445 ГК РФ).
• Цена — существенное условие договора продажи недвижимости; без согласованной в письменной форме цены договор не считается заключённым (ст. 555 ГК РФ).
• Сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку, ничтожна; к ней применяются правила прикрываемой сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Но доказывать реальную цену придётся вам.
• Имущественный налоговый вычет покупателя рассчитывается исходя из подтверждённых расходов (ст. 220 НК РФ): при цене 500 тысяч в договоре могут возникнуть сложности с вычетом на полную сумму.
• Если сделка с ипотекой, а условия «недофинансирования» связаны с предоставлением банку недостоверных сведений о цене, это может создать риски уже уголовно-правового характера (ст. 159.1, 176 УК РФ), и не только для продавца.

Возможные варианты действий

1. Письменно сообщить продавцу или агенту, что вы готовы подписать основной договор только с ценой из предварительного договора.
2. Если продавец настаивает, уточнить, что именно понимается под «обязательством»: чьё оно, кем подписано, обеспечено ли чем-то. Расписка или обязательство без связи с договором купли-продажи слабо защищает покупателя.
3. Использовать для расчётов аккредитив или безопасную сделку банка, где сумма и условия раскрытия прямо привязаны к договору с полной ценой.
4. При уклонении продавца от заключения договора на условиях предварительного — направить ему письменное предложение и при необходимости обратиться в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязанности (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Что подготовить

• Предварительный договор и проект основного договора.
• Переписку о «недофинансировании» и условиях сделки.
• Документы о задатке или авансе, если вы его вносили.
• Выписку из ЕГРН на дом и участок.

Многое зависит от того, есть ли ипотека и какая роль у «обязательства» в схеме сделки. Из-за суммы и рисков проект договора и переписку лучше показать юристу лично до подписания каких-либо документов.