Покупка квартиры с долями детей и условием о выписке продавцов

Покупка квартиры с долями детей при разрешении опеки и нотариальном договоре — обычная сделка, но риски у покупателя есть: главные из них связаны с точным соблюдением условий опеки и с тем, что продавцы могут не съехать вовремя. Оба риска можно заметно снизить условиями договора и порядком расчётов.

Что говорит закон

• Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — отчуждение имущества несовершеннолетних допускается только с предварительного разрешения органа опеки. Если сделка проведена с нарушением условий разрешения (например, деньги не поступили на счета детей), её могут оспорить в интересах детей.
• Пункт 4 статьи 292 ГК РФ — отчуждение жилья, в котором живут несовершеннолетние, требует согласия опеки, если это затрагивает их права.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.
• Статья 558 ГК РФ — в договоре продажи жилья обязательно указываются лица, сохраняющие право пользования после покупки. По пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности, как правило, прекращает право пользования прежнего собственника и членов его семьи.

Возможные варианты действий

1. Добиться, чтобы суммы для детей вы перечисляли напрямую на их счета в размере и порядке, указанных в разрешении опеки, и сохранить платёжные документы.
2. Прописать в договоре конкретную дату освобождения квартиры и снятия с регистрационного учёта, а также неустойку за каждый день просрочки.
3. Часть оплаты, как вариант, задержать до фактического выезда — через аккредитив, эскроу у нотариуса или ячейку, с подписанием акта приёма-передачи после выезда.
4. Если продавцы не съедут, можно обратиться в суд с иском о выселении и снятии с регистрационного учёта, а также о взыскании неустойки.

Что подготовить

• разрешение опеки с его условиями;
• выписку из ЕГРН и документы о материнском капитале;
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
• проект договора с условиями о выезде и неустойке.

Многое зависит от того, насколько точно договор повторяет условия опеки и как организованы расчёты. До подписания имеет смысл показать проект договора и разрешение опеки юристу.