Раздел земельного участка без проезда к одной из частей

По действующим правилам раздел участка, при котором одна из образованных частей остаётся без прохода и проезда от земель общего пользования, как правило, не должен был пройти государственную регистрацию. Но если участки уже образованы и один из них продан, проблему обычно решают не отменой раздела, а установлением сервитута — права ограниченного пользования соседним участком для прохода и проезда.

Что говорит закон

• Пункт 26 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — кадастровый учёт и регистрация приостанавливаются, если доступ (проход или проезд от земель общего пользования) к образуемому или изменённому участку не обеспечен, в том числе путём установления сервитута. Отдельного «предписания» в договоре продажи закон не требует, проверка доступа проводится при образовании участков.
• Статья 11.9 Земельного кодекса РФ — образование участков не должно приводить к невозможности их разрешённого использования.
• Статья 274 ГК РФ и статья 23 Земельного кодекса РФ — собственник участка вправе требовать от соседа установления сервитута, если иначе пользоваться своей землёй невозможно. Условия определяются соглашением, а при споре — судом; сосед может требовать соразмерную плату.
• Статья 276 ГК РФ — сервитут может быть прекращён, когда отпали основания, например появился другой проезд.

Если раздел проводился давно, к нему могли применяться прежние правила, поэтому важно, когда и как участки ставились на учёт.

Возможные варианты действий

1. Запросить выписки из ЕГРН и межевые планы обоих участков: иногда проход уже был предусмотрен, но фактически не обустроен.
2. Предложить покупателю участка 10 соток (или другим соседям) заключить соглашение о сервитуте с указанием полосы прохода и платы, а затем зарегистрировать его в Росреестре.
3. При отказе — обратиться в районный суд с иском об установлении сервитута; обычно назначается землеустроительная экспертиза, которая определяет наименее обременительный вариант проезда.
4. Если продавцом выступали вы сами и раздел провели с нарушением, можно обсудить с кадастровым инженером перераспределение участков по соглашению с покупателем.

Что подготовить

• выписки из ЕГРН и межевые планы обоих участков;
• договор купли-продажи участка 10 соток;
• схему расположения участков и фотографии;
• переписку с соседями о проходе.

Исход зависит от того, через чей участок проезд объективно возможен, от даты раздела и от позиции соседей. Перед подачей иска полезно показать документы юристу по земельным спорам и кадастровому инженеру.