Дарение унаследованного дома до регистрации права собственности

Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя, но подарить дом по договору она сможет только после того, как получит свидетельство о праве на наследство и зарегистрирует право собственности. После этого дарение, как правило, законно, а оспорить его другие наследники могут лишь по ограниченному кругу оснований.

Что говорит закон

• Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации.
• Однако распоряжаться недвижимостью (продать, подарить) можно только после регистрации права — статья 131 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ. Без свидетельства о праве на наследство и записи в ЕГРН Росреестр переход права к одаряемому не зарегистрирует.
• Пункт 3 статьи 572 ГК РФ: договор, по которому передача дара предполагается после смерти дарителя, ничтожен. Если цель — чтобы дом перешёл к конкретному человеку после смерти, для этого существует завещание.
• Обязательная доля (статья 1149 ГК РФ) определяется только из наследства, поэтому подаренное при жизни имущество в её расчёт не входит.

Когда дарение можно оспорить

• Если даритель в момент подписания не мог понимать значения своих действий — статья 177 ГК РФ; после её смерти такой иск вправе подать её наследники.
• Если договор подписан под влиянием обмана, угрозы или существенного заблуждения — статьи 178, 179 ГК РФ.
• Если сделка мнимая или притворная, например фактически это продажа — статья 170 ГК РФ.
• Если у другого наследника умершего хозяина есть права на долю, а свидетельство выдано без их учёта, — тогда спорят уже о самом наследстве.

Возможные варианты действий

1. Завершить наследство у нотариуса: получить свидетельство о праве на наследство (и, если дом нажит в браке, свидетельство о праве на супружескую долю).
2. Зарегистрировать право в Росреестре через МФЦ.
3. Заключить договор дарения в простой письменной форме или у нотариуса (если дарится доля, нотариальная форма обязательна) и зарегистрировать переход права.
4. Для снижения риска оспаривания — оформить сделку у нотариуса, а при сомнениях в здоровье дарителя получить медицинское заключение на дату подписания.

Что подготовить

• Свидетельство о смерти, документы о браке, свидетельство о праве на наследство.
• Выписку из ЕГРН на дом и земельный участок.
• Паспорта сторон, документы о родстве (для расчёта налога у одаряемого, если он не близкий родственник).

Многое зависит от того, есть ли у умершего другие наследники первой очереди, все ли они учтены нотариусом, и от состояния здоровья дарителя на момент сделки. Если в семье уже назревает спор, лучше заранее показать документы юристу.